相続した不動産を売却する際、多くの方が見落としがちなのが「税金の控除制度」です。売却によって利益（譲渡所得）が出ると、その利益に対して税金がかかりますが、一定の要件を満たせば大きな控除を受けられる特例があります。この制度を知っているかどうかで、手元に残る金額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。

今回は、宮城県名取市にあるご実家を相続されたH様が、東海住宅株式会社と提携税理士のサポートを受け、「相続空き家の3,000万円特別控除」を活用して賢く売却された事例をご紹介します。相続不動産の売却で使える税金控除の考え方を、ぜひ参考にしてみてください。

なお、税制の適用には細かな要件や期限があり、個別の適用可否は最終的に確定申告時に税務署または税理士へご確認いただく必要があります。本記事は制度の考え方をお伝えするものである点をあらかじめご了承ください。

不動産売却の背景

今回の事例では、仙台市青葉区にお住まいのH様が、宮城県名取市にある築46年のご実家を相続し、東海住宅株式会社のサポートのもとで売却されました。H様は約1年前にお父様を亡くされ、妹様とともにご実家を相続されました。お母様はすでに他界されており、お父様は生前、この家に一人で暮らしていらっしゃいました。

相続後、ご実家は誰も住まない空き家となっていましたが、H様は「売却するにしても、税金のことがよく分からない」という不安をお持ちでした。調べていくうちに、相続した空き家の売却には特別な控除制度があるらしいと知り、「せっかく制度があるなら、正しく活用して無駄な税金を払わずに売却したい」とお考えになりました。そこで、税金面のサポートも含めて相談できる会社を探し、東海住宅株式会社にご相談いただきました。売却の進め方だけでなく、税金控除を見据えたスケジュール設計が、今回の大きなポイントとなりました。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

今回、東海住宅株式会社にご相談いただいたのは、仙台市青葉区にお住まいの50代前半、会社員のH様です。H様は地元の金融機関に勤務されており、奥様とお子様2人の4人家族で暮らしていらっしゃいます。妹様は結婚を機に県外へ移られていますが、ご実家の相続についてはH様と協力して進める方針で一致されていました。

H様は宮城県名取市のご出身で、就職を機に仙台市内へ移られました。ご実家には、お母様を亡くされた後、お父様が一人で暮らしていらっしゃいましたが、約1年前にお父様が85歳で亡くなられ、H様と妹様がご実家を相続されました。築46年の家は、お父様が結婚された当時に建てられたもので、H様にとっても幼少期を過ごした思い出の詰まった住まいでした。

金融機関にお勤めということもあり、H様は税金や制度に対する関心が高く、「相続した不動産を売却すると、譲渡所得に税金がかかると聞いた。何か使える控除はないだろうか」と、早い段階から情報を集めていらっしゃいました。「制度をきちんと理解したうえで、要件を満たす形で売却を進めたい。そのためには、不動産と税金の両方に詳しい会社に相談するのが一番だと考えました」と、当時の考えをお話しくださいました。

H様の 不動産会社の探し方・選び方

H様は、ご実家の売却を検討し始めた際、「相続 空き家 3000万円控除」「宮城 相続不動産 節税」といったキーワードで情報を集められました。相続した空き家の売却に使える特別控除があること、そして、その適用にはいくつかの要件や期限があることを把握されたうえで、「制度を正しく理解し、要件を満たす形でサポートしてくれる会社」を探されました。

複数社を比較された結果、東海住宅株式会社が税理士と連携して税金面のサポートも行っている点、そして相続不動産の売却実績が豊富である点を評価し、お問い合わせをいただきました。H様が不動産会社選びで重視された点は、次の3つです。

• 相続空き家の特別控除など、税金制度に関する知識を持っていること
• 税理士と連携し、控除の適用可否まで見据えて進めてくれること
• 特例の期限を意識した、計画的な売却スケジュールを組めること

初回のご相談時、担当者が「相続した空き家の売却では、一定の要件を満たせば『相続空き家の3,000万円特別控除』を活用できる可能性があります。ただし、建物の築年数や売却の期限など、細かな要件があります。提携税理士と連携して、適用できるかどうかを確認しながら進めましょう」とお伝えしたところ、H様は「不動産と税金の両面から見てもらえるのは心強い」と感じられ、正式にご依頼をいただきました。

H様の 解決したいトラブル・課題

H様が抱えていた課題は、大きく次の3点でした。

• 相続した空き家の売却で、譲渡所得税をできるだけ抑えたい
• 「相続空き家の3,000万円特別控除」の適用要件を満たせるかどうか
• 特例の適用期限に間に合うよう、計画的に売却を進めたい

最も重視されていたのは、税金面での最適化でした。不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、その利益に対して所得税・住民税がかかります。特に、相続した古い家は取得費が不明なことが多く、その場合は売却価格の5%を概算取得費とみなすため、譲渡所得が大きく算出され、結果として税額も高くなりがちです。H様は「何も対策をしなければ、数百万円の税金がかかるかもしれない」という点を懸念されていました。

そこで鍵となるのが「相続空き家の3,000万円特別控除」です。ただし、この特例には、被相続人が亡くなる直前まで一人で住んでいたこと、建物が1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された旧耐震基準のものであること、区分所有建物でないこと、売却期限を守ることなど、複数の要件があります。H様のご実家がこれらの要件を満たすのか、正確に確認する必要がありました。

さらに、期限の問題もありました。この特例は「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却することが条件の一つとなっています。相続から売却完了までには時間がかかるため、期限から逆算して計画的に進めなければ、せっかくの特例を使えなくなるおそれがありました。

H様の「トラブル・課題」の解決方法

東海住宅株式会社では、H様のご状況に合わせて、提携税理士と連携しながら、次のようなステップで売却をサポートいたしました。

ポイント1 「相続空き家の3,000万円特別控除」の適用可否の確認

まず、提携税理士とともに、H様のご実家が「相続空き家の3,000万円特別控除」の要件を満たすかどうかを一つひとつ確認しました。確認した主なポイントは、次のとおりです。

• お父様が亡くなる直前まで、その家に一人で居住されていたこと（要件を満たす）
• 建物が1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋であること（築46年で要件を満たす）
• マンションなどの区分所有建物ではないこと（戸建てのため要件を満たす）
• 相続時から売却時まで、賃貸や事業、居住に使われていない空き家であったこと（要件を満たす）

これらを確認した結果、要件を満たす見込みが高いと判断でき、この特例の活用を前提に売却を進める方針が固まりました。

ポイント2 特例の要件を満たすための売却方法の設計

この特例を適用するには、建物について「耐震基準を満たすようにリフォームして売却する」か、「建物を取り壊して更地にして売却する」かのいずれかの方法を取る必要があります（2024年1月以降の売却では、買主が引き渡し後の一定期日までに取り壊しや耐震改修を行う場合も対象となるよう要件が緩和されています）。

H様のケースでは、築46年で耐震改修には多額の費用がかかること、更地のほうが買主が付きやすい立地であることなどを考慮し、「建物を取り壊して更地にしてから売却する」方法をご提案しました。解体費用はかかるものの、特例による節税効果と、更地にすることで売却しやすくなるメリットを総合的に判断してのご提案でした。

ポイント3 「取得費加算の特例」との比較・有利な方の選択

相続した不動産の売却では、「相続空き家の3,000万円特別控除」のほかに、「取得費加算の特例（相続税の一部を取得費に加算できる制度）」も選択肢となる場合があります。ただし、この二つの特例は同じ物件に併用できず、どちらか一方を選ぶ必要があります。

提携税理士がH様のケースについて両方を試算した結果、今回は「相続空き家の3,000万円特別控除」を適用するほうが、税額を大きく抑えられる見込みであることが分かりました。制度を単に知っているだけでなく、複数の選択肢を比較して有利な方を選ぶことが、賢い節税につながります。この比較検討を経て、特別控除の活用を最終的に選択されました。

ポイント4 名取市の相場に基づく売却活動

税金面の方針と並行して、売却活動も進めました。名取市は仙台市に隣接し、仙台空港へのアクセスも良く、ファミリー層からの土地需要が一定あるエリアです。更地にすることで、新築を検討される購入希望者に訴求しやすくなると判断し、周辺の成約事例をもとに2,180万円での売り出し価格を設定しました。

解体工事の完了後、更地の状態で販売を開始し、複数の内覧を経て、名取市内で新築を計画されていたご家族に購入いただきました。特例の適用期限を意識しつつも、価格面で不利にならないよう、販売スケジュールを丁寧に管理しました。

ポイント5 期限を意識したスケジュール管理と確定申告サポート

この特例は「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」の売却が要件となるため、期限から逆算したスケジュール管理が欠かせません。解体工事、販売活動、売買契約、決済という一連の流れを、期限に十分な余裕を持って完了できるよう調整しました。

さらに、特例の適用を受けるには、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。確定申告に必要な書類（被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書または取壊し後の書類、売買契約書の写しなど）についても、提携税理士がご案内し、申告の準備をサポートしました。「売って終わり」ではなく、申告まで見据えて伴走したことで、H様が安心して手続きを完了できる体制を整えました。

結果・その後について

H様のご実家は、ご相談開始から約13週間で売却が完了しました。最終的な売却価格は2,180万円。建物を取り壊して更地にしたうえで、特例の適用期限にも余裕を持って売却を終えることができました。

税金面では、提携税理士による試算の結果、「相続空き家の3,000万円特別控除」を適用することで、譲渡所得から最大3,000万円が控除され、今回のケースでは譲渡所得税の負担を大きく抑えられる見込みとなりました。仮にこの特例を使わなかった場合と比べると、数百万円規模の差が生じる試算となり、H様には「制度を知っているかどうかで、これほど変わるとは思わなかった」と大変驚かれていました。なお、最終的な税額や控除の適用は、翌年の確定申告時に確定するものであり、税理士のサポートのもとで申告を進められる予定です。

ご売却完了後、H様は「金融機関に勤めている身として、税金の仕組みには多少の知識があるつもりでしたが、不動産の譲渡に関する特例までは詳しく知りませんでした。東海住宅さんと税理士さんが連携して、適用要件の確認から期限の管理、申告の準備まで一貫してサポートしてくださったおかげで、無駄なく売却を進められました」とお話しくださいました。

妹様も、県外にお住まいながら手続きに協力され、「兄と会社の方にお任せして、安心して進められました。父の家を、税金面でも損のない形で手放せて、父も喜んでくれていると思います」とおっしゃっていたとのことです。

ご購入されたのは、名取市内で新築を計画されていた30代のご夫婦で、「更地の状態で引き渡していただけたので、そのまま新しい家の計画に進めました。立地も希望どおりでした」と話されていたとのことです。

売却から数か月後にお話しした際、H様は「相続した不動産の売却を考えている知人には、『まず、使える税金控除がないか確認したほうがいい』と伝えています。特に、控除には期限があるものが多いので、早めに動くことが本当に大切だと実感しました」と、前向きにお話しくださいました。

売主様の声・感想

東海住宅さんには、不動産の売却だけでなく、税金面まで含めてトータルでサポートしていただき、本当に助かりました。

私自身、金融機関に勤めているので税金には関心があったのですが、「相続空き家の3,000万円特別控除」という制度があること、そしてその適用にこれほど細かな要件や期限があることは、正直よく分かっていませんでした。最初の相談で、担当者の方が「一定の要件を満たせば大きな控除が使える可能性があります」と教えてくださり、提携の税理士さんと一緒に、適用できるかどうかを一つひとつ確認してくださったのが、何より心強かったです。

特に、「取得費加算の特例」と比較して、どちらが有利かを試算してくださったのは、専門家ならではの視点だと感じました。制度を知っているだけでなく、複数の選択肢を比べて最適な方を選ぶ——これこそが賢い節税なのだと実感しました。

建物を解体して更地にする判断や、特例の期限から逆算したスケジュール管理も的確で、余裕を持って売却を完了できました。確定申告に必要な書類まで案内していただけたので、申告の準備も安心して進められています。

相続した不動産の売却を考えている方には、税金の控除まで見据えて相談できる会社を選ぶことを、強くお勧めしたいです。知っているかどうかで、手元に残る金額が大きく変わりますから。

担当者より

H様のケースは、「相続空き家の3,000万円特別控除」を適切に活用し、税負担を抑えて売却された事例でした。相続した不動産の売却では、譲渡所得に対して所得税・住民税がかかりますが、要件を満たせば大きな控除を受けられる特例があります。この制度を知らずに売却してしまい、本来使えたはずの控除を活用できなかったというケースも、残念ながら少なくありません。

「相続空き家の3,000万円特別控除」には、被相続人が亡くなる直前まで一人で住んでいたこと、1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋であること、区分所有建物でないこと、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却価格が1億円以下であることなど、複数の要件があります。また、建物を耐震改修するか取り壊して更地にする必要があり（2024年以降は買主が引き渡し後に行う場合も一定の要件で対象）、相続人が3人以上の場合は控除額の上限が変わるなど、細かなルールも定められています。

こうした特例を最大限に活用するには、不動産の実務と税務の両面からの検討が欠かせません。東海住宅株式会社では、提携税理士と連携し、適用要件の確認から、要件を満たすための売却方法の設計、期限を意識したスケジュール管理、確定申告のサポートまで、一貫してお手伝いする体制を整えています。今回のように「取得費加算の特例」と比較して有利な方を選ぶといった判断も、専門家との連携があってこそ可能になります。

ただし、税制は改正されることもあり、個別の適用可否はお客様ごとの状況によって異なります。最終的な判断は、必ず確定申告時に税務署または税理士にご確認いただくことをお勧めしています。だからこそ、早い段階でご相談いただき、期限に余裕を持って進めることが大切です。

東海住宅株式会社では、宮城県内をはじめとする各エリアで、相続不動産の売却と税金面のご相談を多数承っております。「相続した実家を売りたいが、税金がどうなるか不安」「使える控除があれば活用したい」「特例の期限に間に合うか心配」とお悩みの方は、ぜひお早めにご相談ください。不動産と税務の両面から、お客様にとって最適な売却プランをご提案いたします。