「再建築ができない土地だと言われた」「隣地との境界がはっきりしていない」「雨漏りがあって、そのままでは売れないと断られた」——こうした事情を抱えた、いわゆる「訳あり物件」をお持ちの方は、売却をあきらめてしまいがちです。仲介では買い手がつきにくく、不動産会社から取り扱いを断られてしまうケースもあります。

しかし、訳あり物件だからといって、売却の道が閉ざされているわけではありません。不動産会社が直接買い取る「買取」であれば、こうした事情を抱えた物件でも対応できる場合があります。今回は、宮城県石巻市にある再建築不可・境界未確定という複数の事情を抱えたご実家を、東海住宅株式会社の買取によって手放されたO様の事例をご紹介します。

不動産買取の背景

今回の事例では、仙台市太白区にお住まいのO様が、宮城県石巻市にある築48年のご実家を、東海住宅株式会社の不動産買取によって売却されました。O様は3年前にお父様を亡くされてご実家を相続されましたが、この物件にはいくつもの事情が重なっていました。

まず、敷地が幅の狭い通路を通じて道路につながる旗竿状の形をしており、建築基準法で定められた接道の条件を満たしていないため、建物を取り壊すと新たに家を建てられない「再建築不可」の土地でした。さらに、隣地との境界が確定しておらず、ブロック塀の一部が隣地にはみ出している可能性も指摘されていました。加えて、建物には雨漏りの跡があり、築48年という年数もあって傷みが進んでいました。

こうした事情から、複数の不動産会社に相談しても「仲介では買い手を見つけるのが難しい」と言われ、中には取り扱い自体を断られたこともあったといいます。「この家はもう、どうすることもできないのだろうか」と途方に暮れていらしたO様が、訳あり物件の買取に対応する会社を探す中で、東海住宅株式会社にご相談いただきました。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

今回、東海住宅株式会社にご相談いただいたのは、仙台市太白区にお住まいの60代前半、O様です。O様は長年勤めた会社を退職され、現在は奥様と二人で穏やかに暮らしていらっしゃいます。お子様は独立され、県外で生活されています。

O様は宮城県石巻市のご出身で、就職を機に仙台市へ移られました。ご実家には長くお父様が暮らしていらっしゃいましたが、3年前にお父様が亡くなられ、一人っ子であるO様がご実家を相続されました。相続後は誰も住まない空き家となり、年に数回、様子を見に足を運ぶ生活が続いていました。

「相続したときは、いずれ売ればいいと軽く考えていました。ところが、いざ相談してみると『この土地は再建築ができません』『境界がはっきりしていないので、このままでは売りにくい』と、次々に問題が出てきて。正直、頭が真っ白になりました」と、O様は当時を振り返ってくださいました。相談した会社の一つからは、はっきりと取り扱いを断られたこともあり、「自分の実家は、世の中では価値のないものと見なされているのだ」と、気持ちが沈む日々が続いたそうです。

O様の 不動産会社の探し方・選び方

O様は、複数の会社に断られた経験から、「訳あり物件」「再建築不可」といったキーワードで改めて情報を集められました。調べる中で、再建築不可の土地や境界が未確定の物件であっても、買取であれば対応できる場合があることを知り、「まだ道はあるのかもしれない」と、わずかな希望を持たれたそうです。

そこで、宮城県内での買取実績があり、事情を抱えた物件にも対応している会社を探された結果、東海住宅株式会社にたどり着かれ、お問い合わせをいただきました。O様が買取会社選びで重視された点は、次の3つです。

• 再建築不可や境界未確定など、事情のある物件の買取実績があること
• 断らずに、まずは物件を見て判断してくれること
• 境界や越境の問題を、売主に丸投げせず対応してくれること

初回のご相談時、担当者が「再建築不可であることや、境界が確定していないこと、雨漏りがあることは、当社の買取においては大きな障害にはなりません。まずは現地を拝見させてください。そのうえで、買取が可能かどうかを判断してご連絡します」とお伝えしたところ、O様は「初めて、断られずに話を聞いてもらえた」と感じられ、正式にご依頼をいただきました。

O様の 解決したいトラブル・課題

O様が抱えていた課題は、大きく次の3点でした。

• 再建築不可の土地であるため、仲介では買い手が見つかりにくいこと
• 隣地との境界が未確定で、ブロック塀の越境の可能性もあること
• 雨漏りなど建物の不具合があり、売却後の責任を問われないか不安なこと

最も大きかったのは、再建築不可という点です。建築基準法では、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には、建物を建てられないと定められています。O様のご実家は、道路につながる通路部分の幅がこの条件を満たしておらず、現在の建物を取り壊すと、新たに住宅を建てることができない状態でした。

再建築ができない土地は、一般の購入希望者にとって使いみちが限られます。さらに、金融機関の住宅ローン審査が通りにくいという事情もあり、仲介で買い手を見つけることは容易ではありませんでした。「不動産としての価値がない」と言われたことが、O様には特に堪えたといいます。

境界の問題も重くのしかかっていました。隣地との境界標が見当たらず、正確な境界線が分からない状態でした。加えて、敷地のブロック塀が隣地側にはみ出している可能性が指摘されており、「仲介で売るなら、まず測量をして境界を確定させ、隣地の方と越境の取り決めを結ぶ必要がある」と説明されていました。測量には費用がかかるうえ、隣地の方との交渉をご自身で進めることに、O様は強い負担を感じていらっしゃいました。

さらに、建物の不具合についての不安もありました。雨漏りの跡があることは把握されていましたが、「売った後で買主から責任を問われたらどうしよう」というご心配をお持ちでした。不動産の売買では、引き渡した物件に契約内容と異なる不具合があった場合、売主が「契約不適合責任」を負うことがあります。築48年の古い建物では、把握しきれていない不具合が後から見つかる可能性もあり、O様にとっては大きな不安要素でした。

O様の「トラブル・課題」の解決方法

東海住宅株式会社では、O様のご状況に合わせて、次のようなステップで買取をサポートいたしました。

ポイント1 現地調査による事情の正確な把握

まず、担当者が石巻市のご実家を訪問し、現地の状況を詳細に確認しました。通路部分の幅、道路との接し方、敷地の形状、建物の劣化状況、ブロック塀の位置関係などを一つひとつ調査。あわせて、市役所や法務局で公図や登記情報、都市計画の情報も確認し、再建築不可の根拠や、将来的な活用の可能性についても調べました。

事情のある物件では、「何が問題で、どこまでが対応可能なのか」を正確に把握することが出発点になります。O様には調査結果を包み隠さずご説明し、現状を正しく理解していただいたうえで、次のステップへ進みました。

ポイント2 訳あり物件でも買取可能な理由の説明

調査の結果、再建築はできないものの、既存の建物を活用する形での再生や、隣地所有者への売却提案といった活用の可能性が見込まれることが分かりました。当社が買主となり、こうした活用の道を検討できることから、買取が可能であるとご判断し、O様にお伝えしました。

一般の購入希望者にとっては使いみちが限られる土地でも、不動産会社が活用の方法を検討できる場合には、買取が成立します。「価値がない」のではなく、「一般の買主には向かないだけ」という点を、O様には丁寧にご説明しました。この説明を受け、O様は「ようやく、この土地のことを正しく理解してもらえた」と感じられたとのことです。

ポイント3 境界・越境の問題は買主側で対応

境界の未確定と越境の可能性については、O様に測量や隣地交渉の負担をお願いすることなく、当社が買主として引き受ける形で契約を進めました。仲介での売却であれば、売主側で測量を行い、隣地との境界確認や越境の取り決めを済ませてから引き渡すのが一般的です。しかし今回は、これらの対応を買主側で行う前提とすることで、O様の費用負担と精神的な負担を解消しました。

「隣の方と話をするのが一番気が重かったので、それを引き受けていただけたのは本当にありがたかった」と、O様には大変ご安心いただけました。

ポイント4 契約不適合責任の免責による安心

建物の不具合に関する不安については、売買契約において「契約不適合責任を免責とする」条件を設けることで解消しました。買取においては、不動産会社が物件の状態を前提として購入するため、引き渡し後に見つかった不具合について、売主が責任を負わない形で契約を結ぶことが一般的です。

O様には、この免責の意味と、それによって「売った後に責任を問われる心配がなくなる」ことを丁寧にご説明しました。「築48年の家ですから、どこにどんな不具合があるか、自分でも分からない部分がありました。その不安がなくなったのは、金額以上に大きかったです」と、O様はおっしゃっていました。

ポイント5 現況渡し・残置物対応とスピード決済

建物の補修やクリーニング、残置物の片付けは一切不要とし、現況のままお引き取りしました。お父様が使われていた家具や生活用品も残されていましたが、思い出の品や貴重品だけをO様に取り出していただき、それ以外はこちらで処分する形としました。

買取価格320万円にご合意いただいた後、売買契約の締結、残代金の決済、所有権移転、鍵の引き渡しまでを速やかに進めました。相続した物件であったため、相続登記の状況も確認したうえで、司法書士と連携して手続きを整えました。結果として、ご相談開始から引き渡しまでの総期間は約5週間となり、3年間動かなかったご実家が、短期間で整理されることとなりました。

結果・その後について

O様のご実家は、ご相談開始から約5週間で引き渡しまで完了しました。買取価格320万円は、通常の物件と比べれば控えめな金額ではあるものの、複数の会社に断られ、売却そのものをあきらめかけていた状況を考えれば、「手放せたこと自体が何よりの成果だった」とO様にご評価いただきました。

測量費用や越境の交渉、建物の解体費用、残置物の処分費用といった出費が一切発生しなかったことも、O様にとっては大きなメリットとなりました。仲介での売却を目指した場合、これらの費用と手間をかけたうえで、それでも買い手が見つかるとは限らない状況でした。

ご売却完了後、O様は「何社にも断られて、この家は自分が死ぬまで抱えていくしかないのかと本気で思っていました。それが、たった5週間で片付いたのです。境界のことも、越境のことも、雨漏りのことも、全部引き受けていただいて、本当に肩の荷が下りました」とお話しくださいました。

「金額だけを見れば、決して高くはありません。でも、私にとっては『手放せない』という状態から解放されたことのほうが、はるかに価値がありました。断らずに現地を見に来てくださったこと、そして『この土地はこう活用できます』と説明してくださったことに、心から感謝しています」と、ご自身の判断に納得されている様子でした。

売却から数か月後にお話しした際、O様は「毎年の固定資産税と、年に何度かの片道1時間半の見回りから解放されて、気持ちがずいぶん軽くなりました。訳ありだからと最初からあきらめず、まずは相談してみることが大事だと、身をもって実感しました」と、前向きにお話しくださいました。

売主様の声・感想

東海住宅さんには、何社にも断られた「訳あり」の実家を、きちんと見ていただいたうえで買い取っていただきました。

再建築不可、境界未確定、越境の可能性、雨漏り——相談するたびに「難しいですね」と言われ、中にはお断りされたところもありました。そのたびに、父が大切にしていた家を否定されたような気持ちになって、正直つらかったです。

東海住宅さんに問い合わせたとき、最初の電話で「まずは現地を拝見させてください」と言っていただけたことが、何より救いになりました。実際に見に来てくださって、市役所や法務局まで調べたうえで、「この土地にはこういう活用の道があります」と具体的に説明してくださったときには、涙が出そうになりました。

境界の測量や隣の方との交渉も、こちらでやってくださるとのことで、一番気が重かった部分が解消されました。雨漏りについても、「引き渡し後に責任を問われることはありません」と契約で明確にしていただけたので、安心して手放すことができました。残置物もそのままで大丈夫と言っていただき、片付けの負担もありませんでした。

訳ありの物件を抱えて悩んでいる方には、一社に断られたくらいであきらめないでほしいと伝えたいです。物件の事情を正しく理解して、対応してくれる会社は必ずあります。

担当者より

O様のケースは、再建築不可・境界未確定・越境の可能性・建物の不具合という、複数の事情が重なった物件を、買取によって解決に導いた事例でした。こうした「訳あり物件」は、仲介では買い手が見つかりにくく、不動産会社によっては取り扱いを避けるケースもあります。しかし、それは物件に価値がないということではなく、「一般の購入希望者には向かない」というだけの場合がほとんどです。

再建築不可の土地は、建築基準法で定められた接道の条件を満たさないため、建物を新築できません。そのため一般の方には使いみちが限られ、金融機関の融資も受けにくくなります。一方で、既存建物を活かした再生や、隣接する土地の所有者への提案など、専門的な視点から見れば活用の道が残されている場合があります。当社では、そうした可能性を検討したうえで、買取の可否を判断しています。

境界の未確定や越境の問題も、仲介であれば売主側で測量や隣地交渉を行うのが一般的ですが、買取であれば買主側で引き受けることが可能です。ご高齢の方や遠方にお住まいの方にとって、隣地の方との交渉は精神的な負担が大きいものですので、この点を解消できることは買取の大きな利点だと考えています。

また、契約不適合責任の免責も、築古物件をお持ちの方にとって重要なポイントです。古い建物では、売主ご自身が把握していない不具合があることも珍しくありません。買取においては、物件の現状を前提として購入するため、引き渡し後の責任を負わない形で契約を結ぶことが一般的です。この点も、ご売却後の安心につながります。

なお、買取価格は仲介相場よりも抑えめになる傾向があり、事情のある物件ではその差が大きくなる場合もあります。この点は最初に正直にお伝えし、価格と確実性のどちらを優先されるかを、お客様ご自身に判断していただくことを大切にしています。

東海住宅株式会社では、宮城県内をはじめとする各エリアで、再建築不可や境界未確定、老朽化した建物など、事情を抱えた物件の買取についても多数の実績がございます。「何社にも断られてしまった」「訳ありだから売れないと言われた」とお悩みの方は、どうかあきらめずに一度ご相談ください。まずは現地を拝見し、対応が可能かどうかを丁寧にご判断させていただきます。