Purchase
【手間なく早く確実に
売却したい】
不動産買取について
不動産を売却する際、なるべく手間をかけず短期間で現金化したいと考えている方は多いでしょう。特に転勤や住み替え、相続・離婚など急ぎの事情がある場合は、仲介売却では時間がかかり過ぎてしまうことがあります。
そのような状況の方には不動産買取がおすすめです。こちらでは創業53年、年間2000件以上の不動産売買実績がある東海住宅が不動産買取について解説します。
不動産を早く売りたいなら
「買取」がおすすめ
不動産の売却は、不動産会社を通じて一般の買主を探す「仲介売却」と不動産会社に直接売却する「買取」という2つの方法があります。「仲介売却」は自身で売出価格を決めて買い主を探すため相場に近い価格で売れるケースが多いですが、時間がかかることがデメリットです。一方「買取」は早ければ1週間以内に現金化することが可能で、以下のような方におすすめです。
- 相続で受け継いだ不動産を売却して相続税の納付に使いたい
- 転勤や住み替えのため短期間で売却を完了したい
- 売却のための内覧や修繕などに手間をかけたくない
- 築年数が古く傷みが目立つため「仲介売却は難しい」と言われた
買取は一般の購入希望者が見つかりにくい「訳あり物件」でも、売買契約が成立することが多いです。
買取のメリットデメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
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| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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不動産会社は物件を買い取ったあとにリフォームやリノベーションを施してから再販売するため、買取価格は仲介売却の約7～8割程度になることが多いです。
不動産買取で失敗しないための
流れとポイント
不動産買取でスムーズかつ満足のいく取引を実現するためには、失敗しないためのポイントを把握したうえで全体の流れを理解することが重要です。不動産買取で成功するための一般的な流れとポイントを解説します。
1. 相場を知る
不動産会社に査定を依頼する前に相場価格を調べておきましょう。実際に提示された買取価格が適正な価格か判断する基準となります。オンライン査定を利用すると簡便ですが、営業電話やメールが煩わしいと感じる場合は、以下の方法で調べることが可能です。
- SUUMO、アットホームなど不動産ポータルサイトで類似物件の売り出し価格を調べる
- 国土交通省の不動産情報ライブラリで近隣の取引価格を調べる
- 不動産業者が物件情報を共有するためのシステム「レインズ」が一般向けに提供している「不動産取引情報提供サイト」で検索する
これらの市場価格は仲介で売却した場合の価格であるため、買取の場合は約7～8割程度の金額が相場となると考えられます。
2. 査定を依頼する
不動産の買取価格は会社によって異なるため、少なくとも3社以上の不動産会社に査定を依頼しましょう。訪問査定の際には、リフォーム履歴や不具合など物件の情報だけでなく、以下のような権利関係についても伝えることで、正確な査定額を提示してもらえます。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 権利関係 | 確認しておきたい内容 |
|---|---|
| 所有権 |
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| 借地権 |
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| 抵当権 |
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これら権利関係以外にも、建築基準法や都市計画法による制限なども伝えておくと、より適正な査定結果が得られます。査定額が提示されたら、根拠や算出方法を確認するとともに、スケジュールや諸費用など具体的な買取条件についても合わせて確認しましょう。手数料や諸費用を引いた「手元に残る金額」を提示してもらうことをおすすめします。
3. 売買契約を結ぶ
買取を依頼する不動産会社が決まったら、売買契約書の内容をしっかりと確認しましょう。特に注意したい項目は、以下の通りです。
- 引渡し日
- 残金の支払期日と方法
- 違約金など契約解除の条件
- 家財道具の処分に関する取り決め
契約締結時には、売買代金の10％程度を手付金として受け取ります。手付金を受領した後、売主の都合で契約を解除すると、返金だけでなく同額の違約金を合わせて支払う必要があるため注意が必要です。
4. 決済・引渡しを行う
売主は引渡し日の前日までに電気・ガス・水道などの公共料金の精算を行い、契約時に定められた状態で物件を引き渡します。引渡し当日は司法書士立会いのもと、売主から買主に物件の所有権を移転する登記を行います。
売主にローン残債があり、物件に抵当権が設定されている場合は、同時に抵当権抹消の手続きも進めます。売買代金から手付金を引いた残金の受取や固定資産税などの精算、鍵と関係書類の引渡しを行って買取の取引は完了です。
売却に必要な書類と税金
不動産買取をスムーズに進めるために、事前に必要な書類を準備し、税金について理解しておくことが望ましいです。
売却時に必要な書類
不動産買取ではスピーディに取引が進むため、査定を依頼する際に書類を準備しておくとスムーズです。必要な書類は売却する物件により異なります。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 用意する書類 | マンション | 一戸建て | 土地のみ | |
|---|---|---|---|---|
| 必要 | 顔写真付き身分証明書（運転免許証など） | 〇 | 〇 | 〇 |
| 印鑑証明書（3ヶ月以内に発行されたもの） | 〇 | 〇 | 〇 | |
| 実印 | 〇 | 〇 | 〇 | |
| ローン残高証明書（住宅ローンがある場合） | 〇 | 〇 | 〇 | |
| 登記済権利証 | 〇 | 〇 | 〇 | |
| 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書 | 〇 | 〇 | 〇 | |
| 土地測量図・境界確認書 | 〇 | 〇 | ||
| 建築確認通知書・検査済書 | 〇 | |||
| 任意 （あれば用意したい） |
購入時の売買契約書・重要事項説明書 | △ | △ | △ |
| 建築設計図書、工事記録書 | △ | △ | △ | |
| 物件の図面、設備の仕様書 | △ | △ | ||
| 耐震診断報告書 | △ | △ | ||
| マンション管理規約、使用細則 | △ | |||
| 購入時のパンフレット | △ | △ | △ |
不動産会社に用意してもらえる書類もあるので、準備が難しい場合は相談してみましょう。
売却時にかかる税金
不動産の売却で利益が発生した場合、その利益は「譲渡所得」となり税金がかかります。しかし、居住用の不動産を売却する場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用できるため、その場合は利益から3,000万円を控除して残った金額が課税対象です。税率は物件の所有期間に応じて異なります。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 所有期間 | 課税譲渡所得 | 所得税率 | 住民税率 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 10年超 | 譲渡所得6,000万円以下の部分 | 10.21％ | 4％ | 14.21％ |
| 譲渡所得6,000万円超の部分 | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
売主が負担する税金は、譲渡所得税のほかに印紙税があります。印紙税は契約金額に応じて決まり、売買契約書に収入印紙を貼付して納税します。例として、記載された契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超1億円以下の場合は6万円です。
買取保証とは
一定期間「仲介売却」で一般から買主を探し、売却が成立しなかった場合に不動産会社が買い取る取り決めを買取保証といいます。買取価格と期日を事前に決めておくため「売れ残るリスクを回避できる」「資金計画を立てやすい」などのメリットがあります。買取保証は次のような方におすすめです。
- 買い替えで売却にかけられる期限が決まっている
- できるだけ高く売りたいが売れ残るリスクは避けたい
- 売却時期を明確にして資金計画を立てたい
- 買取ほど急いでいないが売却にあまり時間をかけたくない
仲介売却を依頼している期間は不動産会社と媒介契約を締結し、一般の買主との売却が成立したら仲介手数料が発生します。
リースバックとは
不動産会社に自宅を売却した後も賃貸物件として住み続けるリースバックというサービスがあります。急な資金調達が必要になった方や住宅ローンを完済して老後資金にあてたい方が利用することで、現在の自宅に住み続けながらまとまった資金を調達することが可能です。リースバックが適しているのは、以下のような方です。
- 継続的に家賃を支払える
- 売却価格がローン残債を上回っている
- すべての名義人の同意がある
- 物件に大きな問題がない
不動産を売却して現金にすることで相続人同士での分割が容易になるため、相続対策としても有効です。将来的な賃料の負担も考慮して、慎重に検討しましょう。
信頼できる不動産会社の選び方
不動産会社は、仲介・買取・賃貸など得意な分野がそれぞれ異なり、実際に買取を行っているのは資金力のある一部の不動産会社に限られます。買取を扱っていない不動産会社に依頼した場合、他の買取業者を買主として紹介されることがあり、仲介手数料が発生することもあります。
買取を行っていて信頼できる不動産会社を選ぶ際には、過去の取引実績や口コミを参考に、地元の不動産市場に精通した地域密着の不動産会社を選ぶことをおすすめします。地域の特性を知り尽くした会社であれば、適正価格での買取が期待できます。
東海住宅は安定した資金力をもとに顧客志向の提案を行い、年間2000件以上の取引実績があります。売主の要望を丁寧にヒアリングし、仲介と買取だけでなく建て替えやリフォーム、賃貸運用など、あらゆる可能性を検討して最適な提案を行っています。不動産でお困りごとがある場合は、東海住宅へお気軽にご相談ください。
