Divorce
離婚にともなう
不動産売却について
離婚にともなう財産分与で、不動産の取り扱いは重要な問題です。当社でも多くのケースでは物件を売却し、その代金を分割する方法をおすすめしています。売却することでローンを完済できれば、離婚後の返済でトラブルになることもありません。
一方で夫婦の経済状況や子供の教育環境への配慮など、個々の事情に応じて最適な方法を選ぶことが大切です。ここでは創業50年の東海住宅が、離婚にともなう不動産の取り扱いについて解説します。
離婚する際に不動産の財産分与で
悩むケースは多い
離婚時の不動産の財産分与において、多くの方が以下のような悩みを抱えています。
- 不動産の名義が夫（または妻）のものだが、財産分与の対象になる？
- 住宅ローンが残っている場合、どのように分与されるのだろうか
- 住宅ローンが残っている家に住み続けても問題ないか
- 不動産をどちらか一方が引き取る場合、不動産の価値をどう評価すればいい？
- 売るタイミングは離婚前？離婚後？
双方の状況や要望を丁寧に確認し、不動産会社のアドバイスも参考にしながら納得のいく取り決めを交わすことが大切です。
不動産が共有財産となる条件
不動産が共有財産として認められるかは、取得時期が判断基準となります。婚姻期間中に夫婦で購入した不動産は、たとえ名義が一方のみでも共有財産とみなされ、2分の1ずつの分与対象です。一方で結婚前から所有していた不動産や、婚姻中に相続や贈与によって取得した物件は特有財産として扱われ、分与の対象外となります。ただし特有財産の場合でも、婚姻期間中の維持管理や改修に夫婦で協力していた場合は、その貢献度に応じて一部が共有財産として認められる可能性があります。
不動産を財産分与する2つの方法
一般的な離婚時の不動産の扱いは「売却」か「一方が居住を継続」の2つの選択肢があり、状況に応じて検討を進めることが望ましいです。
売却して現金を分ける
不動産を売却して得た代金を分割する方法は、最もシンプルで将来的にもトラブルが起こりにくいです。物件の価値がローン残高を上回る「アンダーローン」の場合は、売却代金でローンを完済し残額を分割することで精算が完了します。
一方で売却代金だけでは完済できない「オーバーローン」の状態では、残債を預貯金などから補填する必要があります。
片方が住み続け、
もう片方が現金を受け取る
子どもの教育環境や現在の生活基盤を維持したい場合は、一方が居住を継続することも可能です。この場合は居住する側が、相手方に物件価値の2分の1相当額を支払う形となります。適正な分与額を決定するために、資産価値を確認する方法は以下のとおりです。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 確認方法 | 注意点 |
|---|---|
| 不動産鑑定士による査定 |
|
| 固定資産税評価額を確認 |
|
| インターネットのAIによる査定 |
|
| 地域の不動産会社による査定 |
|
適正価格を把握するためにも、不動産会社による査定は複数社に依頼することをおすすめします。
住宅ローンの残債がある家に
住み続けるリスク
住宅ローンの残債がある家に妻が住み続ける場合、以下のようなリスクがあります。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 名義、ローン | リスク | 対処法 |
|---|---|---|
| 夫名義、夫の単独ローン | 夫による家の売却やローン滞納で抵当権を実行されると、妻は住む家を失う | 公正証書で居住権を設定しておく |
| 共有名義、夫の単独ローン | 夫がローンを滞納すると抵当権が実行され、妻は住む家を失う | 管理費用の分担、将来の売却条件についても公正証書に記載しておく |
| 共有名義、ペアローン | 別居した場合、ペアローンの契約違反で一括返済を求められる可能性がある | 離婚前に妻の単独名義に変更する |
夫の単独ローンを妻名義にするためには、妻が新規でローンを組むことになります。安定した収入があることや、年齢や勤続年数など、金融機関の審査基準を満たすことが必要です。
離婚にともなう
不動産売却時の
注意点
離婚の際に不動産を売却する場合、名義人の確認や売却時期の検討、財産分与の取り決めなど、さまざまな要素を考慮する必要があります。
不動産を売却できるのは名義人
不動産の売却手続きは、登記簿上の名義人によって対応が異なります。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 名義 | 売却の条件 |
|---|---|
| 本人名義 | 法律上は単独で売却できるが、実務上は配偶者の同意を得ることが推奨されている |
| 配偶者名義 | 所有者の同意があれば売却できる |
| 夫婦の共同名義 | 双方の合意が不可欠 |
共有名義の場合、持分に応じた売却代金の分配方法についても、事前に合意を得ることが重要です。
売り出すタイミングは離婚前がおすすめ
財産分与の請求権は離婚成立から2年で失効するため、離婚前に売却を進めることが望ましいです。離婚協議の過程で不動産の評価額を確定し、売却方法や代金の分配方法について具体的に取り決めておくことで、将来的なトラブルを防げます。これらの取り決めは必ず公正証書に残しておき、法的な効力を持たせることが重要です。
不動産の売却を検討するなら
査定を受けましょう
不動産の財産分与では、物件の適正価格を把握することが不可欠です。特に複数の不動産会社による査定を受けることで、より正確な市場価値がわかります。地域の不動産取引に精通した会社に依頼することで、周辺相場を考慮した具体的な査定額だけでなく、売却時にかかる諸費用や税金についてもアドバイスを受けられ、その後の協議をスムーズに進められます。
離婚にともなう不動産売却の
お困りごとは東海住宅へ
離婚にともなう不動産売却はデリケートな問題を含むため、プライバシーの配慮が欠かせません。東海住宅では「近所に知られたくない」などの要望にも柔軟に対応し、情報の取り扱いには細心の注意を払っています。また、弁護士や税理士など専門家と連携し、不動産売却に関する相談だけでなく財産分与全般についての総合的なサポートも可能です。
また、東海住宅では無料で査定を行っています。査定を依頼したからといって必ずしも売却する必要はありません。豊富な経験にもとづいて「売却すべきか」「どのような売却方法が最適か」など、さまざまな観点から丁寧にアドバイスします。物件の正確な価値を把握し専門家の意見を参考にすることで、新たな選択肢が見えてくるかもしれません。お悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。
