離婚を機にご自宅を売却するケースは決して少なくありません。共有名義のマンションや、ペアローンを組んで購入した住まいの場合は、双方の合意と冷静な手続きが欠かせません。「感情的に話がこじれないか」「住宅ローンの残債はどうなるのか」「税金は発生するのか」といった不安から、なかなか一歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。

今回は、千葉県船橋市のマンションを共有名義で所有されていたT様ご夫妻が、東海住宅株式会社のサポートのもと、円満な形で売却を完了された事例をご紹介します。離婚協議と並行して進めるご売却の流れを、ぜひ参考にしてみてください。

不動産買取の背景

今回の事例では、千葉県船橋市にお住まいだったT様ご夫妻が、共有名義で所有されていたマンションを、離婚にともなう財産分与の一環として売却されました。お二人は約10年前にペアローンを組んでマンションを購入され、お子様1人を含む3人家族で暮らしてこられましたが、近年の価値観の違いや生活リズムのすれ違いから、話し合いの末、円満に離婚することを決意されました。

離婚後はご主人が新たに賃貸住宅に移り、奥様とお子様はご実家近くに引っ越されるご予定で、どちらかが現在のマンションに住み続けるという選択肢は早い段階で除外されました。住宅ローンの残債を整理しつつ、財産分与として手元に残る金額を公平に分けるためにも、「お互いに納得できる形で売却を進めたい」というご希望から、東海住宅株式会社にご相談いただきました。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

今回、東海住宅株式会社にご相談いただいたのは、千葉県船橋市のマンションに10年間お住まいだったT様ご夫妻です。ご主人は40代前半で都内のIT企業に勤務されており、奥様は30代後半で同じく都内の企業に事務職として勤務されています。お子様は小学校低学年の女の子が1人で、ご結婚から12年目を迎えていらっしゃいました。

ご夫婦は共働きを続けながら、約10年前にペアローンを組んでマンションを購入されました。当時は「子どもが小さいうちに、夫婦で協力して資産を形成しよう」という前向きな気持ちでのご購入だったとお話しいただきました。しかしお子様の成長とともに、ご夫妻それぞれの仕事の比重や生活の優先順位が少しずつずれていき、ここ数年は話し合いを重ねた末、「今後の人生をそれぞれ別の道で歩む」というご決断に至ったとのことです。

「決して大きなけんか別れではなく、お互いの将来を考えたうえでの選択でした。だからこそ、最後の大きな手続きとなるマンションの売却も、後味の悪いものにしたくないという気持ちが強くありました」と、奥様は静かに語ってくださいました。ご主人も「妻と子どもには、これからも穏やかに暮らしてほしい。財産分与もきちんと公平に行いたい」とお話しされ、お二人で協力して売却を進めることに合意されていました。

T様の 不動産会社の探し方・選び方

T様ご夫妻は、離婚にともなう不動産売却を検討し始めた際、まずインターネットで「離婚 マンション 売却」「ペアローン 売却 方法」といったキーワードで情報を集められました。一般的な売却とは違い、共有名義の整理、ペアローンの完済、財産分与など、考えるべきポイントが多いことを知り、「離婚案件に慣れている会社にお願いしたい」という気持ちが強くなったそうです。

複数社のホームページを比較された結果、東海住宅株式会社の事例紹介ページで離婚にともなう売却事例が掲載されていたことから、安心感を持ってお問い合わせをいただきました。T様ご夫妻が不動産会社選びで重視された点は、次の3つです。

• 離婚案件の取り扱い経験があり、配慮の行き届いた対応をしてくれること
• ペアローンや共有名義の整理について、専門的な知識を持っていること
• ご夫妻双方に対して公平に情報共有してくれること

初回のご相談時、担当者が「ご売却の進捗や査定価格、買主様との交渉状況など、すべての情報はお二人に同じタイミングでお伝えします。どちらかが有利・不利になる進め方はいたしません」とお伝えしたところ、お二人とも「公平に扱ってもらえると感じて安心しました」とおっしゃってくださり、正式にご依頼をいただきました。

T様の 解決したいトラブル・課題

T様ご夫妻が抱えていた課題は、大きく次の3点でした。

• ペアローンの残債を売却代金で確実に完済できるかという不安
• 共有名義のマンションを公平に処理し、財産分与を円満に進めたい
• 離婚協議と並行して進めるため、周囲や職場に知られたくないという配慮

最も大きかったのは、ペアローンの残債整理です。お二人で住宅ローンを組まれていたため、売却代金がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態だと、自己資金での補填が必要となります。「査定額がローン残債を上回るのか、下回るのか」を早く正確に把握することが、その後の進め方を左右する重要なポイントでした。

また、共有名義の整理についても不安をお持ちでした。売買契約書には共有者全員の署名・押印が必要であり、買主様への引き渡し、所有権移転登記、残債の完済まで、ご夫妻お二人の協力が不可欠です。「途中で意見が食い違ったら、売却そのものが止まってしまうのではないか」というご心配がありました。

加えて、プライバシー面のご懸念もありました。離婚の事情を周囲や職場に知られたくないというお気持ちは、お二人に共通していらっしゃいました。マンションの掲示板やポータルサイトに売り出し情報が出ることで、ご近所や知人に「離婚するのでは」と推測されることへの不安も、率直に打ち明けてくださいました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

東海住宅株式会社では、T様ご夫妻のご状況に合わせて、次のようなステップで売却をサポートいたしました。

ポイント1 ペアローン残債と査定価格の精緻なシミュレーション

最初のステップとして、ご夫妻それぞれが組まれているペアローンの残債を金融機関の最新の残高証明で確認しました。次に、船橋市内のマンション相場と近隣の成約事例を踏まえて査定を実施。査定価格がローン残債を上回る「アンダーローン」の状態であることを確認したうえで、売却代金から残債を完済しても手元に資金が残る見込みであることを、ご夫妻にわかりやすくお伝えしました。

仲介手数料、印紙税、登記費用などの諸費用もあらかじめ一覧化し、最終的な手取り額の試算をお見せすることで、財産分与の協議もスムーズに進められるように整えました。

ポイント2 双方への公平な情報共有体制の構築

ご夫妻のうち、どちらか一方を「主な窓口」とせず、進捗報告や重要事項のご説明はお二人にメールで同時にお送りする運用としました。打ち合わせも基本的にはお二人にご同席いただき、難しい場合はそれぞれに個別の説明機会を設けて、情報量に差が生じないよう徹底しました。

査定報告、買主からのご質問、交渉中の値引き要望など、判断を要する場面ではお二人それぞれのご意見をうかがい、合意形成のプロセスを丁寧に積み重ねました。後から「聞いていなかった」「自分には知らされなかった」というご不満が出ないよう配慮することが、円満な売却への最大のポイントだと考えています。

ポイント3 プライバシーに配慮した販売活動

ご近所への配慮を踏まえ、マンション内の掲示板やエレベーターでのチラシ掲示は行わず、外部のポータルサイトやネットワーク媒体を中心とした販売活動を実施しました。広告掲載時の物件写真も、室内の特定箇所が映り込みすぎないよう構図を工夫し、住所も町名までの表示にとどめました。

内覧の対応は、ご夫妻のどちらか一方ではなく、原則として担当者が単独で立ち会い、ご夫妻には外出していただく形を取りました。これにより、内覧者から私的な事情を尋ねられる場面が生じず、ご夫妻の精神的な負担も軽減することができました。

ポイント4 離婚協議書・財産分与に関する士業との連携

離婚にともなう不動産売却では、財産分与の取り決めや所有権移転のタイミングなど、法的な手続きとの整合性も重要です。当社では提携する司法書士をご紹介し、所有権移転登記や抵当権抹消登記の準備を、売買契約のスケジュールと連動して進めました。

また、離婚協議書に記載する財産分与の条項についても、行政書士・弁護士などの専門家にご相談されることをお勧めし、必要に応じて専門家の紹介もご対応しました。「離婚協議と不動産売却を別々に進めると整合性が取れなくなる」というリスクを避けるため、全体のスケジュールを俯瞰しながら調整したことが、円満な完了につながりました。

ポイント5 譲渡所得税と特例適用についての整理

ご売却にともなう税金面についても、提携税理士と連携してご説明しました。一般に、夫婦間での財産分与に基づく不動産の移転については、譲渡所得税の取り扱いが通常の売買と異なる場合があります。今回はご夫妻が共有名義の物件を第三者へ売却し、その代金を分配する形でしたので、ご夫妻それぞれの持分に応じた譲渡所得が発生する可能性がありました。

居住用財産であることから、一定の要件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」の適用が見込まれる可能性についてもお伝えし、最終的な適用判断や納税額については、ご売却後の確定申告時に税務署または税理士にご確認いただくようご案内しました。

結果・その後について

T様ご夫妻のマンションは、ご相談開始から約10週間で売却が完了しました。最終的な売却価格は3,580万円。当初の売り出し価格3,680万円から、購入希望者との価格交渉を経て100万円の値引きで合意となりましたが、ペアローン残債の完済と、財産分与として手元に残る資金の確保という、当初の目的を果たすことができました。

売却代金からペアローンの残債、仲介手数料、登記費用などを差し引いた残余資金は、ご夫妻が事前に合意されていた取り決めに基づいて分配されました。所有権移転登記、抵当権抹消登記、銀行での残債完済手続きは同じ日にまとめて行い、ご夫妻にとっても精神的な区切りとなる一日となりました。

ご売却完了後、奥様は「離婚という決断自体も大きなことでしたが、住まいの売却が想像していたよりも穏やかに進められて、本当に安心しました。担当の方が常に中立的な立場で接してくださったので、最後まで感情的にならずに話し合うことができたと思います」とお話しくださいました。

ご主人も「妻と娘が新しい生活を安心してスタートできるだけの資金を、きちんと用意できたことが何より大切でした。財産分与もお互い納得のいく形で完了できて、これからもお互いの人生を尊重しながら、娘の親としては協力していきたいと思います」とおっしゃっていました。

ご購入されたのは、お子様の小学校入学を控えた30代のご夫婦で、「立地と部屋数が決め手になりました。前のお住まいの方が丁寧に住まれていたことが伝わってきて、安心して購入できました」と話されていたとのことです。

売却から数か月後にお話しした際、奥様は「ご近所の方には『お引っ越しされるんですね』とだけ伝えて、自然な形でお別れができました。プライバシーへの配慮もしっかりしていただいたおかげで、必要以上に詮索されることもなく、新しい生活に集中できています」と前向きにお話しくださいました。

売主様の声・感想

東海住宅さんには、離婚という非常にデリケートな状況の中で、本当に気持ちのこもった対応をしていただきました。

最初に相談した際、「お二人に同じタイミングで同じ情報をお伝えします」と明確に言っていただけたことが、私たち夫婦にとって何よりも安心できる言葉でした。離婚を決めた後でも、財産に関する大きな決断を二人で進めなければならない状況は、想像以上に神経を使うものです。担当の方が常に中立的に接してくださったので、お互いに不信感を抱くことなく最後まで進められました。

ペアローンの残債処理については、最初の査定の段階で「売却代金で完済できる見込みです」とはっきり言っていただけたので、その後の進め方に迷いがなくなりました。提携の司法書士さんや税理士さんもご紹介いただき、登記や税金面でも安心して任せられたのは大きかったです。

プライバシーへの配慮も本当にありがたく、マンション内の掲示はせず、内覧時にも私たちが立ち会わずに済むよう手配していただきました。ご近所の方に詳しい事情を知られることなく、自然な形で引き渡しまで完了できたことに感謝しています。

離婚にともなう不動産売却を検討されている方には、案件の経験が豊富で、配慮の行き届いた会社を選ばれることを強くお勧めしたいです。

担当者より

T様ご夫妻のケースは、離婚にともなう共有名義マンションの売却において、円満な合意形成と公平な手続き進行が両立した、理想的な事例でした。離婚を機にご自宅を手放されるご相談は、近年増加傾向にあり、私たちもその一件一件のご事情に寄り添うことを大切にしています。

初回のご相談で、ご夫妻が「お互いを尊重しながら、最後の手続きを終えたい」というお気持ちをはっきりお持ちであることが伝わってきました。そこで、担当者として最も意識したのは「中立性」と「情報の対称性」です。どちらか一方に肩入れせず、お二人それぞれにとって納得感のある進め方を心がけました。

共有名義の不動産売却は、お二人の合意がなければ前に進めません。査定価格、売り出し戦略、価格交渉の判断など、節目ごとに丁寧に確認を取りながら進めることで、後から齟齬が生じないようにしました。また、ペアローンや財産分与といった金銭面の整理は、ご夫妻にとって精神的にも負担が大きい部分です。残債と諸費用、手取り額の見通しを早い段階で明確にお示しすることで、不安を最小限に抑えるよう努めました。

プライバシーへの配慮についても、離婚案件では特に重要だと考えています。販売活動の媒体選びや広告表現、内覧時の立ち会い方法など、細部にわたって「ご近所に知られにくい売り方」を組み立てることが、ご夫妻の心の平穏を守ることにつながります。

東海住宅株式会社では、千葉県内をはじめ、離婚にともなう不動産売却のご相談を多数承っております。「共有名義のマンションをどう整理すればよいかわからない」「住宅ローンが残っているが売却できるか不安」「周囲に知られずに進めたい」といったお悩みをお持ちの方は、まずは一度ご相談ください。お二人それぞれの立場とお気持ちを尊重しながら、最適な売却プランをご提案いたします。