「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売ることはできるのだろうか」——転勤や住み替えなどで急に売却が必要になったとき、このような不安を抱える方は多くいらっしゃいます。ローンの残債があるうちは売れないと思い込み、行動をためらってしまうケースも少なくありません。

しかし、住宅ローンが残っていても、売却代金で残債を完済できる見込みがあれば、通常どおり売却を進めることが可能です。今回は、転勤が決まり、住宅ローンの残債が残る千葉県流山市の戸建てを売却されたA様が、東海住宅株式会社のサポートを受けてスムーズに売却を実現された事例をご紹介します。ローン残債がある場合の売却の流れを、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の背景

今回の事例では、千葉県流山市にお住まいだったA様が、住宅ローンの残債が残る築6年の戸建てを、東海住宅株式会社のサポートのもとで売却されました。A様は6年前にマイホームを購入され、ご家族4人で暮らしてこられましたが、勤務先の都合により、遠方への転勤が決まりました。単身赴任も検討されたものの、お子様がまだ小さいこともあり、ご家族一緒に転居先へ移ることを選ばれました。

そこで課題となったのが、住宅ローンの残債がまだ2,900万円ほど残っているマイホームをどうするかという点です。「ローンが残っている家なんて、そう簡単には売れないのではないか」「売っても残債を返しきれず、借金だけが残ってしまうのでは」という不安から、A様はなかなか一歩を踏み出せずにいらっしゃいました。転勤の時期が迫る中で、売却するか賃貸に出すか、どう進めるべきか判断がつかず、東海住宅株式会社にご相談いただきました。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

今回、東海住宅株式会社にご相談いただいたのは、千葉県流山市にお住まいだった30代後半、会社員のA様です。A様は都内の商社に勤務されており、奥様とお子様2人（小学校低学年と保育園児）の4人家族で暮らしていらっしゃいました。

A様は6年前、お子様の誕生を機に、子育て環境の良さと都心へのアクセスの良さに惹かれて流山市に戸建てを購入されました。つくばエクスプレスの沿線で、駅からも徒歩圏内という立地に加え、周辺に公園や商業施設が充実していることも決め手だったとお話しくださいました。「家族みんなで気に入って選んだ家で、まだまだ長く住むつもりでした」と、購入当時を振り返っておられました。

ところが、勤務先での異動により、関西方面への転勤が決まりました。転勤の期間は数年間になる見込みで、いずれ千葉に戻れる保証もありません。「戻ってこられるかどうか分からない家を、ローンを払い続けながら空き家や賃貸のまま維持するのは、経済的にも精神的にも負担が大きい」とお考えになり、思い切って売却する方向で検討を始められました。「ただ、ローンが残っている状態で本当に売れるのか、それが一番の心配でした」と、当時の率直なお気持ちを語ってくださいました。

A様の 不動産会社の探し方・選び方

A様は、売却を検討し始めた際、まず「住宅ローン 残債 売却」「ローンが残ってる家 売る方法」といったキーワードでインターネットを検索されました。調べていくうちに、「売却代金でローンを完済できるかどうか」がポイントになることは分かってきたものの、ご自身の家がその条件を満たすのかどうか、判断がつかずにいらっしゃいました。

そこで、住宅ローンが残る物件の売却実績があり、転勤にともなう売却にも対応している会社を探された結果、東海住宅株式会社にたどり着かれ、お問い合わせをいただきました。A様が不動産会社選びで重視された点は、次の3つです。

• 住宅ローンが残る物件の売却に慣れていること
• 売却か賃貸か、両方の選択肢を客観的に比較・提案してくれること
• 転勤のスケジュールに合わせて、遠方からでも進められる体制があること

初回のご相談時、担当者が「住宅ローンが残っていても、売却代金で残債を完済できる見込みがあれば、問題なく売却を進められます。まずは残債の額と、物件がいくらで売れそうかを正確に把握するところから始めましょう」とお伝えしたところ、A様は「漠然とした不安の正体が見えてきて、気持ちが楽になった」と感じられ、正式にご依頼をいただきました。

A様の 解決したいトラブル・課題

A様が抱えていた課題は、大きく次の3点でした。

• 住宅ローンの残債が残った状態で、売却できるのかという不安
• 売却するか、賃貸に出すか、どちらが良いのかの判断
• 転勤の時期が迫る中で、遠方からでも売却を進められるか

最も大きかったのは、ローン残債があることへの不安でした。住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関の「抵当権」が設定されています。売却するには、この抵当権を抹消する必要があり、そのためにはローンの残債を完済しなければなりません。A様は「残債を返すためのまとまった現金は手元にない。それなのに売れるのか」という点で、強い不安を感じていらっしゃいました。

また、売却と賃貸のどちらを選ぶべきかも悩みどころでした。転勤が数年で終わり、いずれ流山に戻れる可能性もゼロではないため、「賃貸に出して、戻ってきたときにまた住む」という選択肢も頭にありました。ただ、賃貸には空室リスクや管理の手間、設備の修繕費用などもともない、遠方から運営できるのかという不安もありました。

さらに、時間的な制約もありました。転勤の辞令が出てから実際の異動までの期間は限られており、その中で売却先を見つけ、引き渡しまで完了させる必要がありました。関西への転居後は千葉に足を運ぶことも難しくなるため、「遠方からでもスムーズに手続きを進められるか」も重要なポイントでした。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

東海住宅株式会社では、A様のご状況に合わせて、次のようなステップで売却をサポートいたしました。

ポイント1 住宅ローン残債の正確な把握

まず、A様が利用されている金融機関から「残高証明書」や返済予定表を取り寄せていただき、住宅ローンの残債を正確に確認しました。その結果、残債はおよそ2,900万円であることが判明。次に売却の見込み額を査定し、この二つの数字を突き合わせることで、売却によって残債を完済できるかどうかを見極める土台を整えました。

ポイント2 査定でアンダーローンを確認し、対処法を説明

流山市内の相場と近隣の成約事例をもとに査定を行った結果、A様の物件は3,900万円前後での売却が見込めることが分かりました。売却見込み額が残債を上回る「アンダーローン」の状態であり、売却代金でローンを完済しても手元に資金が残る計算です。この点を明確にお伝えしたことで、A様の最大の不安が解消されました。

あわせて、「仮に売却額が残債を下回る『オーバーローン』であった場合」の選択肢についてもご説明しました。オーバーローンの場合は、不足分を自己資金で補う方法のほか、住み替え先の購入資金と合わせて借りられる「住み替えローン」を利用する方法、返済が難しいときには金融機関の同意を得て進める「任意売却」という方法などがあります。今回は該当しませんでしたが、こうした選択肢を知っていただくことで、より安心して売却を進めていただけました。

ポイント3 「売却」か「賃貸」かの比較検討サポート

A様が迷っていらした「売却」と「賃貸」について、それぞれのメリット・デメリットを整理してご提案しました。賃貸に出す場合は、家賃収入が得られる一方で、空室のリスク、入居者対応や設備修繕の手間、遠方からの管理の難しさ、ローン返済との兼ね合いなどを考慮する必要があります。

A様のケースでは、転勤の期間や戻れるかどうかが不確実であること、遠方からの賃貸運営に不安があること、築6年で建物の状態が良く売却時に有利であることなどを総合的に検討した結果、「今のタイミングで売却するほうが、負担やリスクが少ない」というご判断に至りました。数字とリスクを見える化してご提示したことで、A様ご自身が納得して意思決定できたことが、後悔のない選択につながったと考えています。

ポイント4 転勤スケジュールに合わせた売却計画と遠方サポート

転勤の時期から逆算して、売却活動のスケジュールを組み立てました。築浅で人気エリアの物件であったことから、比較的早い成約が見込めると判断し、専任媒介契約のもとで販売を開始。つくばエクスプレス沿線で子育て世帯からの需要が高いエリアであることを踏まえ、ファミリー層に訴求する広告展開を行いました。

A様が関西へ転居された後も、進捗はメールとオンライン面談で随時共有し、内覧の立ち会いは担当者が代行しました。契約や決済の手続きについても、司法書士と連携してリモートでの対応を組み合わせることで、A様が何度も千葉へ足を運ぶ必要がないよう配慮しました。

ポイント5 決済時の一括返済・抵当権抹消のスムーズな段取り

住宅ローンが残る物件の売却では、決済日の段取りが重要になります。A様のケースでは、買主様から売却代金を受け取ると同時に、その代金で住宅ローンの残債を一括返済し、金融機関の抵当権を抹消、そして買主様へ所有権を移転するという一連の手続きを、同じ日にまとめて行いました。

この流れを、金融機関・司法書士・買主様側と綿密に調整することで、滞りなく決済を完了。A様は「手元にまとまった現金がなくても、売却代金でローンを完済できる仕組みだと分かって安心した」とおっしゃっていました。決済当日は関西からお越しいただきましたが、事前準備を整えていたため、短時間で手続きを終えることができました。

結果・その後について

A様の戸建ては、ご相談開始から約9週間で売却が完了しました。最終的な売却価格は3,880万円。売却代金から住宅ローンの残債約2,900万円を完済し、仲介手数料や登記費用などの諸費用を差し引いても、手元に資金を残すことができました。「ローンが残っていても大丈夫」という当初の担当者の言葉どおりの結果となり、A様にも大変ご満足いただけました。

築6年と建物の状態が良く、つくばエクスプレス沿線の人気エリアという立地も好条件だったことから、販売開始後まもなく複数の内覧のお申し込みがありました。最終的にご購入されたのは、都心へ通勤される30代のご夫婦で、「駅までの距離と子育て環境が決め手でした。前の方が丁寧に住まれていたのが伝わってきて、安心して購入できました」と話されていたとのことです。

ご売却完了後、A様は「ローンが残っている家は売れないものだと思い込んでいました。でも、売却代金でローンを完済できる仕組みや、アンダーローンとオーバーローンの違いを丁寧に教えてもらえて、不安が一つずつ消えていきました。もっと早く相談すればよかったと思うくらいです」とお話しくださいました。

関西へ転居された後、A様ご一家は新しい土地での生活をスタートされています。「売却のことで頭を悩ませずに、家族で新生活の準備に集中できたのがありがたかったです。もし賃貸のまま残していたら、遠方から管理する負担で、ずっと気を揉んでいたと思います」と、今回のご判断に納得されている様子でした。

売却から数か月後にお話しした際、A様は「転勤は急な話でしたが、結果的にいいタイミングで売却できました。同じように住宅ローンが残っていて売却をためらっている知人にも、『まずは残債と査定額を確認してみるといい』と勧めています」と、前向きにお話しくださいました。

売主様の声・感想

東海住宅さんには、住宅ローンが残る家の売却を、最初の不安から最後の手続きまで、丁寧にサポートしていただきました。

転勤の話が出たとき、正直に言うと「ローンが残っている家なんて売れないだろう」と半ばあきらめていました。それが、最初の相談で「売却代金で残債を返せる見込みがあれば売れます」と言っていただき、実際に残債と査定額を確認して「アンダーローンだから大丈夫です」とはっきり示してもらえたことで、一気に前に進むことができました。

売却か賃貸かで迷っていたときも、それぞれのメリットとリスクを数字で整理して見せてくださったので、感情ではなく事実にもとづいて判断できました。関西に引っ越した後も、内覧の立ち会いや手続きを代行していただき、私が何度も千葉に戻る必要がなかったのは、本当に助かりました。

決済の日に、売却代金でその場でローンを完済して抵当権を抹消するという流れも、事前に分かりやすく説明していただいていたので、当日は落ち着いて臨めました。手元にお金がなくても、売却代金で完済できる仕組みだと知って、目からうろこでした。

住宅ローンが残っていて売却を迷っている方には、一人で抱え込まず、まずは残債と査定額を確認してもらうことをお勧めします。想像していたより、ずっと道は開けると思います。

担当者より

A様のケースは、住宅ローンの残債がある物件でも、売却代金で完済できる見込みがあれば、スムーズに売却が進むことを示す典型的な事例でした。転勤や住み替えなどをきっかけに、ローンが残る家の売却をご相談いただく機会は多く、その多くの方が「ローンが残っていると売れないのでは」という不安をお持ちです。

住宅ローンが残る不動産には金融機関の抵当権が設定されており、売却の際にはこれを抹消する必要があります。ただし、決済日には、買主様からの売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消し、所有権を移転するという手続きを同時に行うため、手元にまとまった現金がなくても売却は可能です。まずは残債の額と売却見込み額を把握し、アンダーローンかオーバーローンかを見極めることが、最初の重要なステップになります。

仮にオーバーローンであっても、自己資金での補填や住み替えローンの活用、任意売却など、状況に応じた選択肢があります。「残債があるから売れない」と決めつけず、まずは現状を正確に把握することが、次の一歩につながります。

また、A様のように転勤の期限が決まっているケースでは、スケジュール管理と遠方からでも進められる体制が欠かせません。内覧の立ち会い代行やリモートでの手続き対応など、遠方のお客様の負担を減らす工夫を重ねることで、安心して売却を進めていただけます。なお、売却によって譲渡益が生じた場合には、居住用財産の特別控除などの特例が適用できる可能性もありますので、税金の取り扱いについては確定申告時に税務署や税理士にご確認いただくことをお勧めしています。

東海住宅株式会社では、千葉県内をはじめとする各エリアで、住宅ローンが残る不動産の売却について、多数のご相談を承っております。「ローンが残っているけれど売却できるか不安」「転勤で急に売ることになった」「売却と賃貸で迷っている」とお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。まずは残債と査定額を明確にし、お客様にとって最適な選択肢を一緒に考えさせていただきます。