「条件にぴったりの物件を見つけたけれど、今のマンションがまだ売れていない」——住み替えを考えている方にとって、理想の住まいとの出会いは突然やってくるものです。ところが、今の住まいの売却と新しい住まいの購入のタイミングが合わず、せっかくのチャンスを逃してしまうケースも少なくありません。

今回は、千葉県柏市のマンションにお住まいだったK様ご一家が、先に理想のマンションを見つけ、東海住宅株式会社のサポートを受けて「買い先行」で住み替えを実現された事例をご紹介します。売却と購入を同時に進めるうえでの資金計画や、売れ残りへの備えの考え方を、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の背景

今回の事例では、千葉県柏市にお住まいだったK様ご一家が、約12年暮らしてこられた築16年の3LDKマンションを売却し、同じ柏市内の4LDKマンションへ買い替えをされました。

住み替えを考え始めたきっかけは、働き方と家族の暮らしの変化でした。ご夫婦ともに在宅勤務の日が増え、リビングの一角やダイニングテーブルで仕事をする生活が続いていました。オンライン会議が重なると、どちらかが寝室にこもるしかなく、中学生になったお子様の勉強スペースの確保も難しくなっていました。

「いつかは広い家に」と考えながら、なかなか動き出せずにいたK様ご夫妻でしたが、ある日、以前から気になっていたエリアに、希望の条件をほぼ満たす4LDKのマンションが売りに出ているのを見つけられました。「この物件を逃したら、次はいつ出会えるか分からない」と感じられたものの、今のマンションはまだ売りに出してもいない状態でした。購入と売却をどう両立させればよいか分からず、東海住宅株式会社にご相談いただきました。

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

今回、東海住宅株式会社にご相談いただいたのは、千葉県柏市にお住まいだった40代前半のK様ご夫妻です。ご主人は都内のIT企業でエンジニアとして、奥様は都内の出版社で編集者として働いていらっしゃいます。お子様は中学1年生の男の子がお一人で、家族3人で暮らしていらっしゃいました。

K様ご夫妻は、ご結婚から数年後、お子様が生まれる前に、柏駅から徒歩圏内のマンションを購入されました。都心への通勤のしやすさと、駅周辺の買い物の便利さが決め手だったそうです。「夫婦と子ども1人なら、3LDKで十分だと思っていました。実際、ずっと快適に暮らしてきたんです」と、ご主人は購入当時を振り返っておられました。

状況が変わったのは、ここ数年で在宅勤務が当たり前になってからです。ご夫婦ともに週の半分以上を自宅で仕事をするようになり、お子様も中学生になって、自分の部屋で落ち着いて勉強したい年頃になりました。「家族3人がそれぞれ集中できる場所がない。家の中で、いつも誰かが我慢している状態でした」と、奥様は当時の暮らしぶりを語ってくださいました。

そうした中で見つけた4LDKのマンションは、柏市内の緑の多いエリアにあり、それぞれの書斎とお子様の部屋を確保できる間取りでした。お子様が通う中学校の学区からも外れず、転校の必要もありません。「まさに私たちが探していた家でした」と、ご夫妻は口をそろえておっしゃっていました。

K様の 不動産会社の探し方・選び方

K様ご夫妻は、理想の物件を見つけた後、「マンション 買い替え 買い先行」「住み替え 二重ローン」といったキーワードでインターネットを調べられました。先に購入する場合、今のマンションが売れるまでの間に住宅ローンが二重になる可能性があることを知り、「資金計画をしっかり立ててくれる会社に相談したい」とお考えになりました。

そこで、売却と購入の両方をまとめて相談でき、住み替えの資金計画にも強い会社を探された結果、東海住宅株式会社にたどり着かれ、お問い合わせをいただきました。K様ご夫妻が不動産会社選びで重視された点は、次の3つです。

• 売却と購入を、同じ窓口でまとめて進めてくれること
• 二重ローンや資金のやりくりを含めた、現実的な資金計画を立ててくれること
• 万が一、今のマンションが売れなかったときの備えを用意してくれること

初回のご相談時、担当者が「理想の物件を確保しながら、今のマンションを適正な価格で売るための計画を一緒に立てましょう。売れ残った場合の備えも含めて、安心して進められる形をご提案します」とお伝えしたところ、ご夫妻は「先に買っても大丈夫な道筋が見えてきた」と感じられ、正式にご依頼をいただきました。

K様の 解決したいトラブル・課題

K様ご夫妻が抱えていた課題は、大きく次の3点でした。

• 理想の物件を逃さないために、売却より先に購入を決めたい
• 売却が終わるまでの間、二重の住宅ローンを抱えるリスクがある
• 今のマンションが予定どおりの価格・時期に売れるか分からない

最も大きかったのは、購入と売却の順番の問題でした。住み替えでは、今の住まいを先に売る「売り先行」と、新しい住まいを先に買う「買い先行」があります。売り先行は資金計画を立てやすい一方で、理想の物件が見つかっていても、売却が決まるまで購入に踏み切れません。K様ご夫妻のように、条件に合う物件がすでに見つかっている場合には、売り先行では間に合わないおそれがありました。

一方、買い先行には資金面のリスクがあります。今のマンションの住宅ローンが残っている状態で新しい住まいを購入すると、売却が完了するまでの間、二つのローンを同時に返済することになりかねません。K様ご夫妻の場合、今のマンションの住宅ローンの残債が約1,600万円あり、「二重の返済が何か月も続いたら家計が持たない」というご不安をお持ちでした。

さらに、今のマンションがいくらで、いつ売れるのかという点も見通しが立っていませんでした。売却価格が想定より低かったり、売れるまでに時間がかかったりすれば、新居の資金計画そのものが崩れてしまいます。「先に買うのは、ある意味で賭けのようなもの。その賭けに負けないための準備がしたい」と、ご主人は率直にお話しくださいました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

東海住宅株式会社では、K様ご夫妻のご状況に合わせて、次のようなステップで買い替えをサポートいたしました。

ポイント1 売却価格の査定と資金計画の作成

まず、今のマンションがいくらで売れそうかを把握するため、柏市内の中古マンションの成約事例や、同じマンション内の過去の取引をもとに査定を行いました。その結果、3,200万〜3,400万円程度での売却が見込めることが分かりました。

この査定額と、今のマンションの住宅ローン残債、新居の購入価格、諸費用を一つの表にまとめ、売却代金でローンを完済した後にどれだけの資金が新居に回せるかを試算しました。数字で全体像が見えたことで、「どこまでなら無理なく進められるか」をご夫妻と共有することができました。

ポイント2 金融機関と連携した二重ローン対策

買い先行で進めるにあたり、売却が完了するまでの資金のやりくりについて、金融機関と相談しながら方法を検討しました。新居の住宅ローンの借入先とも事前に打ち合わせを行い、一時的に二つのローンを返済する期間が生じた場合でも、K様ご夫妻の収入で無理なく対応できるかを確認しました。

その結果、ご夫妻の収入と貯蓄から、二重の返済が数か月程度であれば対応できる見込みであることが分かりました。そのうえで、二重返済の期間をできるだけ短くするため、新居の引き渡し時期と売却のスケジュールを合わせて組み立てることにしました。

ポイント3 「買取保証」付きの売却で売れ残りに備える

買い先行の最大の不安である「今のマンションが売れなかったらどうするか」に備えて、「買取保証」付きの売却をご提案しました。これは、一定の期間は仲介で通常どおり買主を探し、その期間内に売れなかった場合には、あらかじめ決めておいた価格で当社が買い取るという仕組みです。

買取保証の価格は、仲介での売却見込み額よりも低めに設定されますが、「最悪の場合でも、この金額では必ず売れる」という下限が決まることで、資金計画の見通しが立ちます。K様ご夫妻は「売れなかったときの金額が分かっているから、安心して新居の契約に進めた」とおっしゃっていました。この備えがあったことで、ご夫妻は理想の物件の購入契約を結ぶ決断ができました。

ポイント4 居住中の売却活動と内覧の工夫

新居の引き渡しまでの間は、今のマンションに住みながら売却活動を進めました。共働きのご夫妻が在宅勤務の日も多かったため、内覧の予定は週末にまとめ、仕事への影響が出ないよう調整しました。

在宅勤務のために置いていたデスクやモニターは、内覧の前に一部を片付けていただき、各部屋の広さが伝わるよう整えました。写真撮影も、日当たりの良い南西向きのリビングと、7階からの眺めがよく伝わる時間帯を選んで行いました。柏駅まで徒歩圏内という立地の良さもあり、販売開始から内覧のお申し込みが続きました。

ポイント5 税金の特例の選び方も事前に確認

住み替えでは、税金の特例の選び方にも注意が必要です。マイホームを売却して利益が出た場合には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」を利用できる可能性がありますが、この特例を利用すると、新しい住まいの住宅ローン控除が一定期間受けられなくなるという決まりがあります。

K様ご夫妻のケースについて、提携税理士と連携して試算したところ、今回は売却による利益がそれほど大きくならない見込みで、新居の住宅ローン控除を受けるほうが有利になりそうだと分かりました。最終的な判断や手続きは、確定申告の際に税務署や税理士にご確認いただくようご案内したうえで、どちらを選ぶかの考え方を事前に共有しました。

結果・その後について

K様ご夫妻の今のマンションは、販売開始から約7週間で買主が決まり、ご相談開始から約3か月で売却が完了しました。最終的な売却価格は3,280万円で、買取保証を使うことなく、仲介での売却が実現しました。

売却代金で今のマンションの住宅ローンを完済し、残った資金を新居の購入費用の一部に充てることができました。二つのローンを同時に返済した期間は約1か月半で、当初の資金計画の範囲内に収まりました。

ご購入されたのは、柏駅周辺で通勤に便利なマンションを探していた30代のご夫婦で、「駅に近く、眺めも良くて、すぐに住めそうなきれいな状態だったのが決め手でした」と話されていたとのことです。

新居への引っ越しを終えたK様ご夫妻は、「それぞれの書斎ができて、オンライン会議の時間が重なっても気にしなくてよくなりました。息子も自分の部屋で落ち着いて勉強しています。家族全員が快適に過ごせるようになりました」と、新しい暮らしぶりを語ってくださいました。

「理想の物件を見つけたとき、正直、先に買うのは怖かったんです。でも、資金計画を数字で示していただき、買取保証という備えまで用意していただけたので、思い切って決断できました。あのとき迷って見送っていたら、きっと後悔していたと思います」と、ご主人は振り返っておられました。

住み替えから数か月後にお話しした際、奥様は「近くに大きな公園があって、週末は家族で散歩に出かけるのが楽しみになりました。働き方が変わった今の私たちに、ぴったりの住まいに出会えたと思います」と、笑顔で話してくださいました。

売主様の声・感想

東海住宅さんには、理想の物件を先に買うという私たちの決断を、資金面からしっかり支えていただきました。

ずっと探していた条件の物件を見つけたとき、「今のマンションが売れていないのに、本当に買っていいのか」と、夫婦で何日も悩みました。東海住宅さんに相談したところ、今のマンションの査定額とローンの残り、新居の価格を一つの表にまとめて、「この範囲なら無理なく進められます」と具体的に示してくださいました。不安が数字に変わったことで、冷静に判断できるようになりました。

一番心強かったのは、買取保証の仕組みです。「売れなかった場合でも、この金額で買い取ります」と最低ラインを決めておけたので、安心して新居の契約に進めました。結果的に仲介で希望に近い価格で売れたので、使わずに済みましたが、あの備えがなければ決断できなかったと思います。

税金の特例の選び方まで、事前に教えていただけたのもありがたかったです。3,000万円の控除と住宅ローン控除の関係は、自分たちだけでは気付かなかったと思います。

理想の物件に出会ったけれど、今の家が売れるか不安で迷っている方には、まずは資金計画を一緒に立ててくれる会社に相談することをお勧めします。

担当者より

K様ご夫妻のケースは、理想の物件が先に見つかり、買い先行でマンションの買い替えを実現した事例でした。在宅勤務の広がりやお子様の成長などをきっかけに、より広い住まいや書斎のある間取りへの住み替えをご相談いただく機会が増えています。

住み替えの進め方には、今の住まいを先に売る「売り先行」と、新しい住まいを先に買う「買い先行」があります。売り先行は資金計画を立てやすく、二重ローンの心配も少ない一方で、理想の物件が見つかっていても購入のタイミングを逃すおそれがあります。買い先行は理想の物件を確保しやすい反面、売却が終わるまでの資金のやりくりや、売れ残りのリスクに備える必要があります。どちらが向いているかは、物件の状況やご家族の資金計画によって変わります。

K様ご夫妻のように買い先行で進める場合、まず大切なのは、今の住まいの査定額、住宅ローンの残債、新居の購入費用を数字で整理し、無理のない範囲を見極めることです。そのうえで、「買取保証」のような売れ残りへの備えを用意しておくと、安心して購入の決断ができます。ただし、買取保証の価格は仲介での売却見込み額より低めになるため、仲介での売却活動をしっかり行い、できるだけ良い条件で売れるよう努めることが前提となります。

また、住み替えでは税金の特例の選び方も重要です。マイホームの売却で利用できる3,000万円特別控除を使うと、新居で住宅ローン控除を受けられない期間が生じるため、どちらが有利かは事前に試算しておくことをお勧めしています。税制の適用には細かな要件がありますので、最終的には確定申告の際に税務署や税理士にご確認ください。

東海住宅株式会社では、千葉県内をはじめとする各エリアで、マンションの売却と買い替えのご相談を多数承っております。「理想の物件を見つけたが、今の家がまだ売れていない」「二重ローンが心配で住み替えに踏み切れない」「売却と購入をまとめて相談したい」とお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。売却と購入の両面から、理想の住み替えを実現するお手伝いをいたします。