今回は前回に引き続きフラット35についてお話します。金利の低下もあって、今注目のフラッ ト35 についてさらに見ていきましょう。

パッケージを利用してリフォームも

フラット 35 の主な利用条件は、申し込み時の年齢が満 70 歳未満であること、そして年収に占 めるフラット 35 を含めたすべての借入れの年間合計返済額の割合(総返済負担率)が、年収 400 万円未満の場合は 30%以下、年収 400 万円以上では 35%以下であることです。資金使途は 本人または親族が住むための新築住宅の建設や購入資金、中古住宅の購入資金に限られ、リ フォームのための資金には利用できません。フラット 35 単体ではリフォームのための住宅ロー ンを組むことはできないのです。しかし、「フラット 35 リフォームパック」を利用することが できます。フラット 35 リフォームパックとは、フラット 35 と取扱金融機関の提供するローン (「フラット 35 パッケージ」)を利用することで、「中古住宅の購入」と「リフォーム工事」 に必要となる資金を一体の手続で借入れることができる仕組みです。これを利用することで、 設備や水回り、内装などの大規模なリフォームを中古住宅の購入後に行うことを前提で住宅 ローンを利用することができます。

借り換えにもフラット35

フラット 35 は住宅ローンの借り換えにも利用できます。住宅ローンの借り換えとは、総返済額 や毎月の返済額を減額したり、金利の上昇リスクを考え、現在返済中の住宅ローンを全額返済 し、条件の異なる住宅ローンを新たに借り入れることです。住宅ローンの借り換えに当たって は、現在の住宅ローンの抵当権抹消にかかる費用や新たな住宅ローンの抵当権設定費用、契約 締結のための印紙税などがかかります。また、借り換えによる効果もそれぞれの場合によって 異なりますので、十分に検討した上でメリットとなることが確認できてから実行するようにし ましょう。ただし、借り換えの対象となる住宅が住宅金融支援機構の定める技術基準に適合し ている場合であっても、取扱金融機関の融資審査や住宅金融支援機構の買取審査の結果によっ ては、借り換えができない場合もあります。

さらに安心の保証型

「フラット 35(保証型)」はフラット 35 と同様、長期固定金利の住宅ローンを提供するために、金融機関と住宅金融支援 機構が提携した商品で、最長 35 年の長期固定金利です。そして金融機関が提供する住宅ローン について利用者が返済できなくなった場合に、金融機関に対して住宅金融支援機構が保険金 (ローンの残高)を支払います。保険金支払後は、住宅金融支援機構がその利用者の住宅ローン債権を取得します。通常の住宅ローンで必要となる保証料はかかりません。一方フラット 35 と異なり、構機団信特約制度が利用できず、金融機関の提供する団体信用生命保険に加入する 必要があります。また、フラット 35 に比べ扱う金融機関自体が少なく、現在はそれらの金融機 関も新規の受付は休止しています。

優良住宅にはフラット 35S

「フラット 35S」とは、フラット 35 を申し込む方が、省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得する場合 に、フラット 35 の借入金利を一定期間引き下げる制度で新築住宅の建設・購入および中古住宅 の購入の際に利用できます。ただし借り換え融資には、利用できません。フラット 35 の技術基 準に加えて、フラット 35S の技術基準に適合することを証明するために、検査機関による物件 検査を受け、適合証明書が交付される必要があります。その技術基準とは、「省エネルギー 性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」で、この 4 つのいずれかひとつの性能 の技術基準も満たす必要があります。また、前述のフラット 35(保証型)でも利用できます。

もっと長〜く50年!

さらに、長期優良住宅の認定を受けた住宅について、償還期間の上限を 50 年間とするフラット 50 も平成 21 年 6 月に登場しました。これには「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基 づき、耐震性や省エネルギー性など安全で環境に優しい住まいに人々が長らく住むことができ るような社会を目指していくという背景から生まれました。しかし、融資対象者の年齢が申込 時に 44 歳未満に限定されていることや、融資金額が建設費や購入価格の 60%以内とされている などの制限があります。また、長期に渡ってローンを返済していくということはそれだけ返済 金額が増えるなどといったことから、デメリットも検討すべきですが、住宅購入の可能性が広 がったことは確かです。

好機到来?

住宅ローン金利の指標となる長期金利が低い水準で推移し、民間金融機関の住宅ローン金利も 低下基調が続いていることを背景に、平成 27 年 2 月 2 日、住宅金融支援機構はフラット 35 の 2 月の適用金利を発表しました。主力商品である返済期間 35 年以下(融資率 9 割以下)では取扱 金融機関の最低金利が前月比 0.10%低い 1.37%となり、7 ヶ月連続で過去最低を更新しました。 返済期間 20 年以下(同じく融資率 9 割以下)の最低金利も 0.10%下がって、1.10%とこちらも 過去最低になりました。今申し込めば、現在の低い金利が長期に渡って適用されることになり ます。フラット 35 を利用するなら、今がチャンスかもしれません。