さまざまな住宅ローンの中で、最も利用しやすいといわれるフラット 35。既にこのコラムでも少し触れましたが、今回はフラット 35 について 詳しく見ていきたいと思います。

官と民のコラボで生まれた住宅ローン

フラット 35 は、旧住宅金融公庫を前身とし平成 19 年に独立行政法人化した住宅金融支援機構と民間の金融機関とのコラボレーションで実現し た住宅ローンです。主に短期の資金で資金調達を行う民間金融機関は、長期固定金利の住宅ローンを取り扱うことが難しいとされていますが、 フラット 35 はその名が示すとおり、35 年間金利が上下しない平ら(フラット)のままという、長期の固定金利で借りられるのが最大の特徴で す。民間金融機関が貸し出したローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、それを担保とする債券を発行して機関投資家に売却する仕組みに なっています。そのため証券化ローンとも呼ばれ、長期の資金調達を行い、民間金融機関が長期固定型の住宅ローンを提供することが実現でき るのです。

安心の固定金利

フラット 35 は最長 35 年の長期固定金利住宅ローンです。住宅ローン開始時に返済終了までの借入金利、返済額が確定します。最初から毎回の 返済額が確定しているので、計画的な返済を行うことができます。金利が低い時期に借り入れると、その後将来に渡って同じ低金利の返済額を 確定することができるのです。また、全期間を通じて同じ金利のタイプのものの他に、返済期間が 10 年経過した時点で金利が変更される「段階 金利」の固定金利型商品もあります。そのため、現在の金利で毎月の返済額を確定させたい方や、将来の金利上昇が不安な方にオススメです。

保証料・繰上返済手数料ともにゼロ

一般的に住宅を取得するときは、保証料、火災保険料、団体信用生命保険料などのローン経費の他、税金、引越費用等、住宅取得価格の 10%程 度の初期費用がかかります。フラット 35 は、通常の住宅ローンで求められる保証料が必要ないため、保証料分の初期費用を節約することができ ます。保証人も必要ありません。ただし、融資手数料、抵当権の設定費用(登録免許税・司法書士報酬等)、火災保険料等は必要です。 また返済中に、一定の金額をまとめて返済(繰上返済)すると、将来かかるはずの利息を支払わなくてすみますので、ローン完済時までの総返 済額を抑えることができますが、通常の住宅ローンではその際に手数料がかかります。しかし、フラット 35 は、何回繰上返済を行っても手数料 はかかりません。ただし、一部繰上返済の場合、繰上返済日は毎月の返済日、返済できる額は 100 万円からとなります。また、インターネット サービスで一部繰上返済のお申込みを行う場合、返済できる金額は 10 万円以上となっています。

安心の技術基準

住宅を建てる場合、国が定めた最低基準「建築基準法」に適合させる必要がありますが、フラット 35 では、住宅金融支援機構独自の技術基準を 定め、物件検査を受けるようになっています。これは一般の住宅ローンに比して、建築に関してさらに高いハードルを設けているということで デメリットととらえることもできるかもしれません。しかし、長期に渡る返済期間の中で、耐久性に優れた住まいを利用者が得られるようにす るとの観点から施されたものであり、これにより安心して住宅ローン計画を遂行することができるのです。また、新築住宅では、建築基準法に 基づく検査済証が交付されていることを確認した上での融資となっています。具体的に見ると、新築の木造住宅の場合、住宅が長持ちする工夫 が講じられていることが求められ、基礎の上にある木材(土台)を床下の湿気や、雨水の跳ね上がりなどの水から守るために、「基礎の地面か らの高さを 40cm 以上」「床下防湿のための工夫」をすることが義務付けられています。マンションの場合は、管理組合が維持管理しやすいよう に準備され、将来のマンションの修繕に備えて「20 年以上の長期修繕計画」「適切な項目が入っている管理規約 が定められていることが要件となります。

返済中も安心サポート

長い住宅ローンの利用期間の中で、返済に関してさまざまな問題が生じることもあるでしょう。フラット 35 では、返済日の変更、一定期間の返 済額減額、ボーナス返済の取りやめ、元利均等返済、元金均等返済の変更など多彩な方法で、利用者のサポートがなされています。また、万一 のことがあった場合に備えて、機構団信制度(機構団体信用生命保険や 3 大疾病保障付機構団体信用生命保険も用意されています。ただし、そ れらの保険を利用する場合は利用者の任意となり保険料(特約料と呼ばれる)は、自己負担となります。

フラット 35 の金利はそれぞれの民間金融機関が決めるため、取り扱う金融機関によって異なります。既に述べたように全期間固定金利型もしく は段階金利型であるため、将来的に金利が上昇するという不安がありません。また、新築物件の取得はもちろん、現在ではローンの借り換えを 行う際にもフラット 35 を利用することができます。物件の用件や収入基準(基本的に前年の収入)をクリアすれば融資が受けられるので、最も 利用しやすい住宅ローンのひとつといえるでしょう。