長い付き合いとなる住宅ローン。その当初に支払う頭金によって、その後の返済プランも大きく変わります。また、頭金のみならず諸費用も自己資金 と して見積もっておく必要があります。今回は住宅ローンにおける頭金と自己資金の基本的なプランについて考えてみたいと思います。

自己資金？頭金？

まず住宅ローンにおける初期費用となる自己資金について考えます。よく住宅ローンの頭金といいますが、実際には頭金以外に住宅購入時には諸費用 がかかり、この諸費用と住宅価格の頭金を合わせた額が自己資金として必要になります。諸費用は、印紙税や不動産取得税、団体信用生命保険料や火災保険料などで、新築物件では購入価格の2～5%、中古物件等で仲介手数料が必要な場合で購入価格の5～8% かかります。そして頭金の方は一般に物 件価格の20% 程度とされていますので、結局住宅価格の30% 程度は自己資金として用意することが理想です。

“頭金20%” ってなぜ？

ところで住宅購入での頭金はなぜ20% なのでしょうか。これには明確な根拠はなく、一説によれば、住宅金融支援機構の前身である旧住宅金融公庫融資が、その住宅の購入価格の8 割までとしていたことから慣習化したとされています。また、新築物件の場合はいわゆる新築プレミアムがあるため、一度所有者の物になればどんなにきれいな状態であってもその時点で中古物件となり、購入直後から物件価格は2 割程度下がるのが一般的です。そのため純粋な物件自体の価値は新築物件であっても実質上価格の8 割程度とされていることなどもその理由と考えられます。いずれにしても、多くの住 宅購入者が組んだローンで頭金2 割と設定され、それが実行されてきたことを考えると、無理のない返済プランのためにこの頭金2 割はスタンダードな 基準ととらえるべきでしょう。

頭金は必須ではない…が

しかし頭金を2 割まで、あるいはまったく用意できない場合もあるでしょう。最近は頭金がゼロで住宅ローンを借りられる「フルローン」も多く見られるようになりました。しかし、頭金が少ない、もしくはないということはそれだけ借入金が多くなり、当然それに応じて返済額も多くなるということですので、負担は大きくなります。ただ、だからといってマイホームをあきらめる必要はありません。教育費がかかる時期、必要でなくなる時期などラ イフプランがきちんと描けていれば、たとえ頭金が足りなくても住宅購入は可能であり、しっかり対処できるものです。また、頭金の上限が2 割という わけでももちろんありません。頭金が多いほどその後の返済は楽になることは確かです。しかし、住宅購入後は上で述べた諸経費以外にも何かと出費が 多いものです。頭金を増やすあまり、貯蓄を限りなくゼロにしてしまっては、不測の事態に対処できなくなるとも限りません。目安としては、6 ヶ月分 の生活費は貯蓄として確保すべきでしょう。そのために、日々の生活費をきちんと把握することが大切です。長い付き合いとなる住宅ローンも、毎日の お金のやりくりが基本となるのです。

やっぱり足りない頭金、さあどうする？

ではどうしても頭金が足りない場合はどうしたらいいでしょうか。既に述べましたように、頭金が足りなくてもライフプランがしっかりしていれば住宅ローンをあきらめる必要はありませんし、実際融資してくれる金融機関もあります。ただ、その際に大切なのは、“初めに欲しい物件ありき”、ではなく、“初 めに返していけるローンありき”、であるということです。つまり、欲しい物件がある、その価格はいくらか、そのためにはどういうローン を組むか、ではなく、将来に渡って無理なく返済できるローンの借入れ金額をまず把握し、その範囲の物件を探すという心構えです。似ているようです が、出口から見ると、不測の事態にも対応しやすいプランを作る基礎となります。
その他頭金が足りない場合の対処として、親や祖父母から住宅取得金などを贈与として受ける形で資金援助をしてもらう方法があります。贈与された年や取得する物件の種類により、一定額を限度に贈与税が非課税になります。「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」というもので、平成26 年は、500 万円（省エネ住宅などの場合は1000 万円）を上限に贈与税がかかりません。これは平成26 年12 月31 日までの時限立 法ですが、この制度は延長される見通しで、また非課税枠も拡大することが期待されています。
もうひとつ、頭金が少ない場合「フラット35 パッケージ」を利用するという方法もあります。フラット35 パッケージとは、住宅金融支援機構の「長期固定金利型」のフラット35 と「固定金利期間選択型」・「変動金利型」の住宅ローンを、金融機関が一体的に融資する商品です。フラット35 と民間の住宅 ローンを単に併用する場合と異なり、このパッケージを利用すると、「フラット35」の収入基準が適用されたり、借入れ手続きが一体化 しているなどメリットがあります。フラット35 パッケージは金融機関によって条件が異なり、また取り扱っていない金融機関もありますのでご注意く ださい。
住宅ローンは戦略です。まず初期出動としての頭金・自己資金を効率的に設定し、無理のないマイホーム購入プランを作ってください。必要に応じて 専門家のアドバイスを受けることもお勧めします。