今回は家を借りたり貸したりする場合の法的根拠となる借地借家法や借家権についての基礎について触れたいと思います。

借地借家法

借地借家法は民法の特別法で、「建物を建てるための土地の貸借または地上権」および「建物の賃貸借」に適用される法律です。また、平成4年8月から新法が施行され、それに伴い旧法は廃止されましたが、旧法で締結された契約は、新法施行後も旧法が適用され、更新後も旧法が適用されます。特約した場合、その内容が賃借人に不利になる場合は無効となり、借地借家法の規定が優先します。

借地権 ～普通借地権と定期借地権
借地権は普通借地権と定期借地権に大別されます。どちらも、建物の所有を目的に地主から土地を借りて使用する権利のことをいいます。普通借地権によって、土地を貸すと相当程度の理由がない限り、借地関係を終了することができないというデメリットがあったため、新借地借家法では、定期借地権という新しい権利が導入されました。また、借地権は登記が原則ですが、実際はほとんど行われないため借地権者（賃借人）が借地上に所有する建物に登記を行うことにより第三者に対して対抗できます。

普通借地権
更新のある借地権が普通借地権です。建物の目的は自由で、契約のために特に書面は必要とされません。存続期間は30年以上で、更新後の存続期間は20年、それ以降の更新時の存続期間は10年となっています。地主に更新を拒絶する正当事由がない限り、契約は更新されます。更新しない場合、借地人は借地上の建物の買取請求をすることができます。また、土地の所有権が第三者に移った場合は、借地人は第三者に対して借地権の主張（対抗）ができます。
なお、参考までに旧借地法では存続期間は堅固な建物で60年以上、非堅固な建物では30年以上となっており、更新については堅固な建物は一回目以降30年以上、非堅固な建物では一回目以降20年以上となっていました。

定期借地権
定期借地権は定められた期間しか存在しない借地権で、契約の更新や建物買取請求がありません。旧来の借地権は、「他人に土地を貸すと永遠に返してもらえない」といわれるほど地主にとって不利であっため、土地の流通や開発、有効活用が進まないといったことを背景に、1992年に施行されました。
なお、借主が当初の契約期間満了前に残存期間を超えるような建物をつくり、かつ地主が了承した場合には借地権は20年間存続します。しかし、更新後に地主の了承を得ないで残存期間を超える建物を再度建築した場合は、地主は借地契約の解約の申入れをすることができるとされています。

定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の3つがあります。

・一般定期借地権
存続期間は50年以上で、用途の制限はありません。契約の方法は公正証書などの書面であればよいとされています。契約の更新や建物の存続による契約期間の延長はなく、建物買取請求権もない旨の特約を定めれば、期間満了によって契約は終了します。

・建物譲渡特約付借地権
普通借地権または一般定期借地権に建物譲渡特約を付帯することによって設定されるものです。契約の方法や用途に制限はありません。存続期間は契約後30年以上経過した時点で建物を譲渡します。契約終了時は建物付きで土地を返還し、借地上の建物を地主が買い取ります。ただし、借地人が借家人となって使用を継続することは可能です。

・事業用借地権
存続期間は10年以上50年未満で、用途は事業用の建物、契約の方法も公正証書に限られます。借地借家法の存続期間などの規定は適用されず、期間の満了によって契約は終了し、原則として更地で返還します。建物には一部でも居住用の部分があってはいけないとされています。また、期間満了時に同一の条件で更新の合意に至った場合は、あらためて事業用借地権の設定をしたことと認められます。

借家権

借家権は賃料を支払い、建物を使用する場合に適用される賃借権のことをいいます。建物の賃借権の対抗要件は、賃借権を登記することですが、実際に賃借権の登記がなされることはほとんどなく、借りている人が、建物の引渡しを受けていれば第三者に対抗できるとされています。そして借家権にも普通借家権と定期借家権があります。

・普通借家契約の主なポイント
契約期間は1年以上で上限はありません。1年未満とした場合は期間の定めのないものとされます。期間の定めのない契約の場合、貸主は6ヶ月前、借主は3ヶ月前に申し入れすることで解約することができます。期間の定めがある契約であって、貸主が更新の拒絶をするのに正当な事由、例えばそこに住まなければならないなどといったことがないと契約の更新は拒絶できません。借主からの中途解約については、解約の予告期間や金銭などを明記することによって特約で定めます。

・定期借家契約の主なポイント
定期借家権は契約の更新がない契約で、契約期間の制限はなく1年未満でも可能ですが、契約した期間が終了した時点で確実に借主は建物を明け渡さなければいけません。正当な事由がなくても期間満了によって更新されることはありません。契約にあたっては期間を明確に定めた上で、公正証書等の書面によることが必要です。また、貸主は契約書とは別にあらかじめ書面を交付して、契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借主に伝えなければなりません。これを怠ったときは、普通借家契約となります。
中途解約は原則できませんが、200平方メートル未満の居住用建物の定期借家契約に限り、借主に転勤、介護などのやむを得ない事情がある場合は、借主から解約の申し入れをして1ヶ月が経過すれば、契約が終了します。
1年以上の契約の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知する必要があります。通知しなかった場合は、通知した日から6ヶ月後に契約が終了します。

なお、定期借家権の制度は平成12年3月1日からで、それ以前に締結された住宅の普通借家契約は、当分の間定期借家契約への切り替えは認められていません。



今回は賃貸の法的ポイントについて述べましたが、賃貸取引の実務面で注意することなどについても順次取り上げていきたいと思います。