前回までは住宅ローンの概要について述べました。今回は住宅ローンを利用するに当たって最低限押さえておきたい、金利、返済期、そして返済の 仕組 みについてお話します。

金利～固定か変動か、それが問題～

お金の“レンタル料” ともいうべき金利。住宅ローンは借入れ金額も多くその期間も長いため金利は一番気になるところ。住宅ローンの金利は大きく分けて固定、変動、そして固定金利選択型の3 つに分けられます。
固定金利は借り始めから返済終了まで金利が変わらないもので、住宅金融支援機構の「フラット35」がその代表例です。景気の動向に左右されることなく将来に渡って返済額が確定するため計画を立てやすい反面、変動金利より金利水準は一般的に高い傾向にあります。
変動金利は一定期間（一般的には半年毎）に適用される金利が見直されます。固定金利より金利が低いため毎月の返済額も少なく抑えられますが、金利は変動するため、将来金利が上昇した場合は返済額もそれに応じて多くなるリスクがあります。ただし、金利が変わるといっても返済額もその度に変 わるのではなく、毎月の返済額は5 年間変動しません。また、返済額に変動があった場合も、直前の返済額の1.25 倍を上限とする規定があります。
もうひとつの固定金利選択型は返済当初からの一定期間は固定金利で、その期間が終わったら、再度その時点での金利で新たに一定期間の固定金利にするか、変動金利にするか選択することができます。
固定と変動のどちらがよいか̶。これは誰もが悩むところですが、確かなのは将来の金利の動向は誰にも正確な予測はできないということです。収入が少なかったり、不安定な場合、あるいは将来の教育費など、金利の変動によって返済額の増大に対処しにくい場合は計画性重視で固定金利を、反対に収入や貯蓄に余裕があり、将来の金利上昇に対応できると判断できる場合は変動金利を選ぶのがセオリーといえるでしょう。

返済期間～いつまで現役で働ける？～

長い付き合いになる住宅ローン。その期間はどの位に設定すべきものでしょうか？よく目安とされているのは退職までの期間です。返済期間は長ければ長いほど毎月の返済額は少なくて済みますが、その分完済、つまり借入金がなくなるのが遅くなり、トータルで支払う利息も増えます。退職すると収入が減るため、退職までに完済するよう住宅ローンの期間を設定したいものです。昨今の日本ではサラリーマン65 歳定年制を採用する会社も多くなりました。
しかし終身雇用といった雇用形態も変わり、また年金支給開始年齢の繰り延べや受給額の減額など老後の生活が不透明であることも事実です。そのためご自分の年齢や退職までの期間などを勘案して、まず返済期間は長めに設定して生活にゆとりをもたせましょう。そして教育費がかからなくなったり、退職金などを得て余裕がでたときにどんどん繰り上げ返済をしていくのが理想です。

返済の仕組み～先ラク、後ラク、どちらを選ぶ？～

返済方法の仕組みには元利均等返済と元金均等返済の2 つがあります。
元利金等返済は、元金の返済分と利息の支払い分を合計した毎月の返済額が一定となるものです。毎月同じ額を返済するので返済計画が立てやすいというメリットがあります。また、もうひとつの元利均等返済に比べてローン返済当初の返済額が少ない点も特徴です。これは返済額の中から利息分から優先して充当するというルールがあり、例えば毎月の返済額が10 万円の場合、まず利息分6 万円に当てられ、残りの4 万円を元金の返済、つまり元金が減る、という仕組みになります。「まず利息に充てられる」ため元金の返済がなかなか減らず、結果的に返済総額が多くなってしまうというデメリット があります。
元金均等返済は、毎月一定の元金を返済していく方法です。元金部分とそれに応じた利息分を返済することになるため、毎月の返済額は一定ではなく、ローン返済当初の返済額は元利金等返済よりも多くなります。しかし元金は一定金額毎月減っていき、それに応じて毎月の返済額も少しずつ減って いくので、後になるほど楽になります。また、総返済額も元利金等返済よりも少なく済みます。しかしマイホームを取得した直後は何かと出費がかさむ ことが多い中でローン返済当初の返済額が多いため、ローン審査をパスするためには年収要件が厳しくなるといったデメリットもあります。
一般的には元利金等方式が主流で、余裕ができた際には繰り上げ返済をすれば元金の返済に充当できるため、返済期間短縮や返済総額圧縮をすることもできます。しかし、当初の支払いに余裕があったり、支出の多い時期などライフプランがはっきりしている場合には、元金均等方式を検討してもよいでしょう。

いずれの方法でも“誰にとっても最適” というものはありません。予算やライフプランなど皆さんの状況、必要に応じて専門家のアドバイスなどを参考にしながら、適切に選択してよりよいマイホームライフをお過ごしください。