欠陥住宅など住まいの性能や仕様について問題が生じないように、品質のよい住宅を手に入れられるようにすることと建築主を法的に守ることを目的とした法律が「住宅品確法」です。万が一、そのようなことがおきてしまったときに知っておいて欲しいのが「住宅品確法」。今回は同法の概要を見てみたいと思います。


ようやく手に入れた新築のマイホーム。でも、住み始めて間もなく、雨漏りがする、建てつけが悪いといった問題に気づくということがおこる可能性もなくはありません。こうした住宅の性能上の問題やそれに伴う生活上のトラブルが多く発生していることを背景に、トラブルを未然に防ぎ、またトラブルが生じた際も消費者保護の立場から紛争を速やかに処理できるよう「住宅品確法」が平成12年4月から施行されるようになりました。住宅品 確法は正式には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といい、略して品確法とも称されます。


上で述べた雨漏りや建てつけをはじめ、住宅の性能に関する信頼性やその表示について共通ルールがないことへの不安や、紛争が生じても専門的な処理 体制がないために解決に多くの時間と労力がかかることが消費者への不利益となっていました。加えて新築住宅の購入の際に、契約書で瑕疵担保期間が 1〜2年などとなっているため、その期間を過ぎてから瑕疵が明らかになった場合には無償の修理修繕に応じてもらえないといったことが特に問題とさ れていました。

また、不動産会社など住まいを提供する側にとっても、住宅の性能に関する苦情対応には多くの労力がかかるため、消費者からの正確な理解を得ること に苦慮するといった側面もありました。その一要因として、住宅の性能に関する表示のルールがなく、性能を競争する意識が欠如しやすいといったこと も否めませんでした。さらに消費者側が特に問題としていた瑕疵担保期間についても、新築住宅販売の際に10年を超える長期の保証契約（瑕疵担保期 間の設定）を行うことができないとされていたことも、消費者ニーズとの乖離を生むひとつの理由でした。

こうしたことを背景に住宅品確法が制定・施行されましたが、その骨子は㈰住宅性能表示制度の創設、①瑕疵担保保証制度の充実、②紛争処理機関の設置の3本柱になります。

それではひとつずつ見ていきましょう。

住宅性能表示制度

住宅性能表示制度とは、国土交通大臣の指定を受けた「指定住宅性能評価機関」が、日本住宅性能表示制度の定めた基準に基づいて住まいの性能の評価 を行うものです。表示される性能は、構造耐力、遮音性、省エネルギー性などの分野で、等級や数値などによって示し、住宅性能評価書を交付します。

日本住宅性能表示基準に定められた事項は下記の通りです。

・構造の安定に関すること…耐震等級など
・火災時の安全に関すること…感知警報装置設置等級、耐火等級など
・劣化の軽減に関すること…劣化対策等級など
・維持管理への配慮に関すること…維持管理対策等級など
・温熱環境に関すること…省エネルギー対策等級など
・空気環境に関すること…ホルムアルデヒド対策等級など
・光・視環境に関すること…単純開口率、方位別開口比など
・音環境に関すること…床衝撃音対策等級、透過損失等級など
・高齢者への配慮に関すること…高齢者配慮対策等級など

住宅性能評価書には指定のマークが表示されます。

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha02/07/070819/070819_2.pdf
（参考：国土交通省ホームページより）


指定住宅性能評価機関以外のものが指定マークを表示することは禁じられています。

瑕疵担保保証制度

住宅品確法では、瑕疵担保責任の特例を設け、住宅の新築工事の請負人や新築住宅の売主に対し、引渡しから最低10年間の瑕疵担保責任を義務付けて います。請負人や売主の瑕疵担保責任については民法でも規定されていますが、民法では任意規定であり、特約によって瑕疵担保責任の免除や期間の短 縮が可能でした。住宅品確法では、住宅の構造上主要な部分については、必ず10年以上の瑕疵担保責任期間を設けなければならないと定められ、特約 によって20年まで延長することも可能です。対象となる構造上の主要な部分とは以下のとおりです。

・柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分
基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材等）、床版、屋根版または横架材（はり、けたなど）で、住宅の自重もしくは 積載荷重、積雪、風圧、土圧もしくは水圧または地震その他の震動もしくは衝撃を支えるもの


・雨水の浸入を防止する部分
屋根や外壁またはこれらの開口部に設ける戸、枠その他の建具 雨水を排除するために設ける排水管のうち、屋根もしくは外壁の内部または屋内にある部分

紛争処理機関の設置

住宅性能表示制度における建設住宅性能評価書を交付された住宅にかかわるトラブルに対して、裁判以外の紛争処理体制を整備し、万一のトラブルの場合にも紛争処理の円滑化、迅速化を図ることを目的として紛争処理機関が設置されています。
住まいの引渡し後にトラブルが生じた場合には、国土交通大臣の指定する指定住宅紛争処理機関に紛争の処理を申請することができます。指定住宅紛争 処理機関は各地の弁護士会が運営にあたり、申請費用は1回1万円と定められています。それ以外の費用は原則としてかかりません。制度全体で運営費 を支えますので、当事者は1万円程度の負担で専門家による紛争処理を受けられるわけです。

もちろん実際にこうした問題が生じないに越したことはありませんが、万一の場合には、このような法的な裏づけがあることを頭の片隅に置いておいて 頂ければと思います。