今回は住宅ローンの種類についてお話します。一口に住宅ローンといっても、新築や増改築、またリフォームや土 地の購入など、さまざまな用途がありま す。そしてその種類も、借入先に着目した場合や金利に主眼を置いた場合などそれぞれの分け方があり ます。専門用語も少なくなく、難しいイメージを持 たれがちですが、体系的に見ていけば、案外すっきりしているものです。今回は主に借入先(融資主体別)別に着目した住宅ローンの種類について見てい きましょう。

まず大きく分けて民間融資と公的融資、そして証券化ローンである「フラット 35」があります。このうちフラット 35 は、公的機関である住宅金融支援機 構と民間の金融機関との連携で行われるいわば官民のハイブリッド型の住宅 ローンです。フラット 35 は基本的に民間融資ですが、ここでは民間融資、公 的融資、そしてフラット 35 と 分けていくことにします。それでは細かく見ていきましょう。

民間融資 ̶ 銀行、信用組合、ノンバンクなどが行います。

銀行融資

公的住宅ローンと比べて借入れに関する制限が少ない傾向にあります。物件価格全額や、諸費用のための融資を受 けることも可能です。金利も変動型や固 定型など各行によって異なります。基本的にその銀行に口座を持っていなくても申し込むことはできま すが、特に自営業者や中小企業の経営者に対する審 査は厳しい傾向にあります。

ノンバンク融資

クレジット会社や信販会社、リース会社など銀行のような預金業務はせずに融資業務を専門とする金融機関が行う 住宅ローンです。銀行の住宅ローンに比 べて審査が厳しくなく、多くの商品を扱っています。しかし金利は高い傾向にあります。

提携ローン

分譲業者など住宅販売会社が民間の金融機関と提携した住宅ローンです。手続きが簡単で審査が緩やかな場合もあ り、融資実行がスムーズに進みます。ま た、金利優遇の特典がある場合もあります。便利さが特徴の提携ローンですが、地元の金融機関の提携 ローンを利用する際、その金融機関のある地域の金 利がもともと相対的に高い場合には、提携ローンは不利になることもあります。また、物件 の審査が予め済んでいる場合が多く、融資対象が制限されてい ることも多いです。

そのほか、ネット銀行でも住宅ローンを扱っているところがあります。金利面や諸費用で有利な点が多いのです が、一般的に審査は厳しいとされています。

また、勤務先と民間の金融機関が提携して従業員の住宅取得を支援する「社内融資」制度を設けている会社もあり ます。

公的融資̶現在は財形住宅融資のみ

財形住宅融資

財形貯蓄には、一般財形、住宅財形、年金財形の 3 種 類があり、サラリーマンなど給与所得者が給料天引きで積み立てる形式をとっています。これらの財 形貯蓄のいずれかを 1 年以上継続して行っていて、その貯蓄残高(3 種 類の合計額で判断)が 50 万円以上ある場合に財形住宅融資を受けることができます。 5 年 毎に適用金利を見直す「5 年固定金利制」で、借入限度額は財形貯蓄残高の 10 倍 以内、物件金額の 8 割まで、最高 4000 万 円までとなっています。

現在、公的融資と呼ばれるものはこの財形住宅融資と住宅金融機構(後述)の「災害復興融資」などの一部の直接 融資に限られます。かつては自治体が主 体となった「自治体融資」もありましたが、地方自治体の財政事情などから現在はほとんど行われてい ません。しかし都道府県や市町村が高齢者世帯の増 加や災害対策への必要性からリフォームなどに利子補給など助成する制度は現在も行われて いますので、一度問い合わせてみることをお勧めします。

フラット 35̶ 官民コラボの住宅ローン

旧住宅金融公庫を前身とし平成 19 年 に独立行政法人化した住宅金融支援機構と民間の金融機関とのコラボレーションで実現した住宅ローンです。その名 が示すとおり、35 年間金利が上下しない平ら(フラット)のままという、長期の固定金利で借りられるのが最大の特徴です。民間融 資ですが、民間金融 機関が貸し出したローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、それを担保とする債券を発行して機関投資家に売却する仕組 みになっています。そのため証 券化ローンとも呼ばれ、長期の資金調達を行い、民間金融機関が長期固定型の住宅ローンを提供することができ ます。

フラット 35 の 金利はそれぞれの民間金融機関が決めるため、取り扱う金融機関によって異なります。そして全期間固定金利型もしくは段階金利型である ため、将来的に金利が上昇するという不安がありません。また、新築物件の取得はもちろん、現在ではローンの借り換えを行う際にもフラット 35 を利用 することができます。物件の用件や収入基準(基本的に前年の収入)をクリアすれば融資が受けられるの で、最も利用しやすい住宅ローンのひとつといえ るでしょう。

複雑な住宅ローンも、ひとつに的を絞ると体系的に見えてきます。今回は借入先の観点から住宅ローンを見てきま した。次回からは金利や返済期間などの 観点で考えていきたいと思います。