不動産の売買や賃貸について不動産会社に仲介を依頼する場合3つの種類があります。契約の基本的事項ですので、しっかり押さえておきましょう。

取引態様とは？

仲介の説明の前に、まず不動産の取引態様についてお話します。不動産取引において、不動産会社の役割、つまり“立ち位置”のことを取引態様といい、これには売主（もしくは貸主）、代理、そして仲介の3つがあります。

売主・貸主とは不動産会社自らが所有する土地や建物を売ったり貸したりする場合です。自らが行う取引ですから仲介手数料は発生しません。
代理とは売主や貸主を代理して取引する場合です。売主や貸主の代わりになって仲立ちをするので、原則的には仲介手数料は必要ですが、取り決めによっては不要にすることもできます。
そして仲介（媒介）は売主と買主、もしくは貸主と借主の間に立って取引を行う場合です。上記の代理が、子供の結婚相手を親が代わって探すのに対して、この仲介はいわば不動産の仲人です。ちなみに仲介と媒介は同じ意味です。仲介の場合は必ず仲介手数料が発生します。

仲介の3つのタイプ

実際の不動産取引、特に賃貸市場においては、仲介がほとんどになります。そしてこの仲介には、依頼者が不動産会社にどのように物件を依頼しているかによって、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約です。不動産会社に依頼する一方で、自分で見つけた相手とも契約することができます。一般媒介契約には、明示型と非明示型があります。明示型の場合、仲介を依頼した不動産会社には、他にどの不動産会社へ仲介を依頼しているかを知らせます。非明示型の場合は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼しているのかなどについて不動産会社に通知する必要がありません。

専任媒介契約

依頼者は他の不動産業者に重複して依頼できません。ただし、一般媒介契約と同じく自分で取引相手を探して契約することはできます。不動産業者側から見ると、依頼者自らが相手を見つけて契約する可能性はあるものの、他の不動産業者に契約を取られてしまうことはないため、その分効率的かつ安定的にその依頼者に対して営業努力を傾注できることになります。専任媒介契約では、後述の専属専任媒介契約と同じく指定流通機構への物件登録や、依頼者への業務報告義務が課せられており、指定流通機構への物件登録は媒介契約締結日から7日以内に行い、業務処理の状況の報告を2週間に1回以上行う必要があります。

専属専任媒介契約

仲介を１社の不動産会社にのみ依頼し、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することができないのは、専任媒介契約と同様ですが、自分で見つけてきた相手方についても、依頼した不動産会社を通して取引することが依頼者には義務づけられています。専属専任媒介契約も、仲介業務活動の全般を１社に任せる契約であり、依頼を受けた不動産業者はその顧客に対して独占的に業務を遂行することができます。しかし、依頼者に対して強い拘束力を有する契約であるため、専任媒介契約よりもされに厳しく、指定流通機構への物件登録は媒介契約締結日から5日以内に行い、業務処理の状況の報告を1週間に1回以上行う必要があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い

専任媒介契約と専属専任媒介契約はほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた相手と不動産会社を通すことなく契約できるか否かが異なります。なお、自分で見つけた相手とは親戚や知人と直接交渉した場合なども含まれます。

なお、その他の専任媒介契約と専属専任媒介契約の規制の比較についてまとめると下記の通りです。

【媒介契約の有効期間】
どちらも有効期間は3ヶ月（契約更新の場合も3ヶ月）以内と定められています。3ヶ月を超える契約を締結した場合でも、有効期間は3ヶ月とみなされます。


【指定流通機構への登録】
媒介契約を締結した日から定められた期日以内に、仲介依頼を受けた物件の情報を指定流通機構（レインズ）へ登録しなければなりません。専任媒介は7日以内、専属専任媒介は5日以内です。


【業務処理状況の報告】
仲介業務の実施状況を依頼者へ報告する義務を課すことで、不動産会社に適切な業務遂行を促すとともに、依頼者は不動産会社の活動状況を定期的に把握することができます。専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の頻度で報告するよう規定されています。




このように、不動産会社に仲介を依頼するに当たって契約態様には選択肢があります。一般的には専任媒介や専属専任媒介の場合は、不動産会社の取組みの密度が高くなるともいわれますが、大切なのは不動産会社の資質や依頼者との信頼関係であり、取引態様で希望の物件が見つかったり良い契約になったりするかが決まる訳ではありません。まずは、ご自分の現状や希望などを明確にし、できれば複数の不動産会社の話を聞いて、誠実さが伝わる不動産会社を選んだ上で、媒介契約の種類も決めるようにしましょう。