「自分のお店を開きたい」と考えている人は少なくないと思います。「持っている土地を利用する」「自宅を改築する」というケースもあるでしょうが、一番多いのは「物件を借りて開店する」人でしょう。店舗の賃貸は物件とは異なるため、お店を開きたい人は予備知識が必要です。今回は店舗開店についてのをお話したいと思います。

お店を開くにはどのくらいの資金が必要？

近年はライフスタイルの変化も手伝って、扱う商品、サービスは様ざまですが、「自分のお店を開きたい」という人が少なくないと聞きます。店舗を持つのに一番手軽なのは、「Yahoo!」などのフリーマーケットをはじめ、ネット通販の老舗「楽天市場」「Amazon」、ハンドメイドに特化した「minnne」「tetote」といったネットショップでしょう。ただ、中には対面販売できる実店舗を目指す人もいるようで、店舗向けの不動産を専門に扱うサイトも目にします。

「楽天市場」「Amazon」は別として、 ネットショップの場合は、利用無料、もしくは月々数千円程度で開店できますが、実店舗となるとそうはいきません。では、どのくらい費用がかかるかというと、業態や規模、立地条件によって変わりますが、１坪あたり50万〜100万円、おおよそ700万円〜1200万円程度かかるといわれています。その中でも、大きな割合となるのは、「物件取得費用」と「店舗を作るため（内外装工事、什器や備品の購入ほか）の費用」です。

開店するには、まず物件探しから始まります。自分の売りたいもの、提供サービスを考え、それに適した立地、環境、さらに家賃、賃貸条件などを加味しながら「ここなら商売としてやっていける」場所を選ぶことになります。不動産会社はもちろん相談に乗ってくれますし、お金に余裕があるなら、経営コンサルタントや店舗アドバイザーといった専門家に依頼してもいいでしょう。

気を付けたいのは、物件取得の際には保証金（敷金）がかかるということです。通常の賃貸物件の敷金は家賃の１〜２ヶ月程度ですが、店舗では６ヶ月〜12ヶ月（10ヶ月分が目安）の補償金を払わなくてはなりません。また開店しても、すぐに期待した売り上げを達成出来ないことは、ままあります。ですから売り上げ利益が少なくても、しばらくの間の家賃や光熱費、さらには人件費などを賄えるよう、運転資金を考えておくことが大切です。

「居抜き物件」で開店初期費用を抑える

実店舗を無理なく立ち上げて軌道に乗せるためには、「初期費用をいかに抑えるか」が大きなポイントになります。できる限り初期費用を節約すれば、もし開店後の売り上げが芳しくなかったとしても、開店資金を運転資金に回すことも可能だからです。

ひとつの方法として、「居抜き物件」の利用があります。あまり聞き慣れない言葉ですが、「居抜き」とは、設備や家具、調度品などを付けたまま（一部の時もあり）、譲渡または貸し出しするすることをいいます。「居抜き物件」を選ぶ大きなメリットは、「あらかじめ設備や内装が設えられているため、初期費用を低く抑えられる」ことです。たとえば、飲食店ならすでに業務用の厨房がある、小売店であれば陳列用の棚が用意されている「居抜き物件」を選べば、内装工事の負担が少なくてすみます。また工事期間も短くなりますから。短期間での開業も可能。前の店舗の常連も呼び込めるケースもあるようです。

ただし、「内装によっては自分のイメージした店舗が作りにくい」「必要のない設備の撤去費用がかかる」といったデメリットも生じます。また、前の借主に対して、「造作譲渡料（金額は内装や什器、設備の状態、経年数などに応じて、異なりますが、おおよそ数10万円〜、物件によっては数100万円になることも）が生じますから、その点は注意しておきましょう。

「居抜き物件」に対し、内装や什器、設備などが何も入っていない物件を「スケルトン」と呼びます。スケルトンを選んだ場合は、なにもない状態から店舗作りをするわけですから、お店のコンセプト、オーナーが望むデザインなどを反映させやすいのが大きなメリットです。とはいえ、一から店舗を作るため、多額の費用がかかる」「オープン時間がかかる」「原状回復契約（賃貸借契約終了後、賃借人は物件を「原状に回復して」明け渡さならければならない規定）をしていた場合、退去する時、工事が必要になる」といったデメリットもあります。ですから賃貸契約を結ぶ際は、そのままの内装で返還することができるか否かを確認するようにしましょう。

店舗が立てられるかどうかの確認を忘れずに

店舗を立てられる土地を持っている、自宅を改装して開業する場合、賃貸物件よりは開業資金を抑えることができます。そのため内装や設備、広告宣伝費へお金をかけることも可能です。

この際、開店予定の土地や自宅が「店舗を建てられるエリアにあるかどうか」に気を付けなくてはなりません。というのも、土地によっては都市計画法、建築基準法をはじめ、様ざまな法令や規制によって、店舗が建てられないことがあるからです。また、「小売店は良くても、飲食店はダメ」といった、業種や業態に応じての制約もあります。そのため、自分のお店が建築制限にかかるかどうか、事前確認しておくようにしましょう。