家は財産。一度建てたら末永く住み続けたいもの。国も長期間に渡って使用可能となる高品質の住まいを支援するため「長期優良住宅認定制度」を設けていいます。今回はこの制度についてご紹介します。

制度の背景と目的

長期に渡って良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅、「長期優良住宅」について、その建築や維持保全に関する計画を認定する制度を柱とする「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成21に施行されました。
この法律では、長期優良住宅の普及の促進のため、構造躯体などの劣化対策や耐震性、省エネ対策などについて定められています。これにより、住宅を解体する際などに生じる廃棄物の排出を抑制して環境への負荷を抑えるとともに、建替えの際に必要なコストの低減によって人々の住宅に係る負担を軽減し、より豊かで、暮らしやすい社会の形成を目指します。

認定の条件

長期優良住宅として認定されるためには以下の条件を満たす必要があります。

【構造躯体等の劣化対策】
○数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。
通常想定される維持管理条件下で、構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度となる措置をとること。

〔鉄筋コンクリート造〕
セメントに対する水の比率の低減、及び鉄筋に対するコンクリートのかぶりを厚くすること。

〔木造〕
床下及び小屋裏の点検口を設置すること。
床下空間の有効高さを330㎜以上とすること。


【耐震性】
○極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。
大規模地震力に対する変形を一定以下に抑制する措置を講じる。

〔層間変形角による場合〕
大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の当該階の高さに対する割合をそれぞれ1/100以下(建築基準法レベルの場合は1/75以下)とすること。

〔地震に対する耐力による場合〕
建築基準法レベルの１．２５倍の地震力に対して倒壊しないこと。

〔免震建築物による場合〕
評価方法基準に定める免震建築物の基準に適合すること。


【維持管理・更新の容易性】
○構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理（清掃・点検・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができること
更新時の工事が軽減される措置が講じられていること 等


【可変性】
○居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
〔共同住宅及び長屋〕
将来の間取り変更に応じて、配管、配線のために必要な躯体天井高を確保すること。


【高齢者等対策】
○将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること。
共用廊下の幅員、共用階段の幅員・勾配等、エレベーターの開口幅等について必要なスペースを確保すること。


【省エネルギー対策】
○必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。
省エネ法に規定する平成11年省エネルギー基準（H27．3．31まで）又は平成25年省エネルギー基準に適合すること。


【居住環境】
○良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。
地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合には、これらの内容と調和が図られること。


【住戸面積】
○良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。

〔一戸建ての住宅〕
75㎡以上（2人世帯の一般型誘導居住面積水準）

〔共同住宅等〕
55㎡以上（２人世帯の都市居住型誘導居住面積水準）
※地域の実情を勘案して所管行政庁が面積を引上げ・引下げする事が出来る。
ただし、一戸建ての住宅55㎡、共同住宅等40㎡(いずれも１人世帯の誘導居住面積水準)を下限とする。

○住戸の少なくとも１の階の床面積(階段部分の面積を除く）が40㎡以上であること。


【維持保全計画】
○建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。

維持保全計画に記載すべき項目については
①構造耐力上主要な部分
②雨水の浸入を防止する部分
③給水・排水の設備について、点検の時期・内容を定めること。
　少なくとも10年ごとに点検を実施すること。

長期優良住宅のメリット

長期優良住宅の認定を受けると税制面などでさまざまなメリットがあります。

〈住宅ローン減税〉
住宅ローン控除は、金融機関等から返済期間10年以上の住宅ローンを組んで住宅の新築・取得または増改築等をした場合に、居住の年から10年間、住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除する制度ですが、長期優良住宅は一般の住宅よりも優遇されており、最大控除額が一般住宅よりも多く設定されています。

〈フラット35S（住宅ローン金利優遇）〉
いぜんこのコラムでもご紹介したように、「フラット35S」は「フラット35」を申し込む人が、省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得する場合に、フラット 35 の借入金利を一定期間引き下げる制度ですが、長期優良住宅の認定を受けると、このフラット35Sの対象となります。

その他、登録免許税、不動産取得税、固定資産税でも一定の優遇措置があります。



認定に価する優良な物件を建てるに当たっては相応のコストも発生します。また、建物完成後のメンテナンスなどランニングコストも必要になります。しかし、家という財産にそれだけの対価を投じることによって、資産価値の高い優良な状態が長きに渡って保持されることが実現されます。これから住まいを建てることをお考えの方は、長期優良住宅の認定をご検討なさってみてはいかがでしょうか。