前回はマイホーム借上げ制度について取り上げました。この制度を利用するには年齢が50歳以上であるという条件がありますが、この年齢制限がないのが今回ご紹介する「かせるストック」です。

かせるストックとは？

前回ご紹介したマイホーム借上げ制度は、シニア世代が自己所有する家を売却することなく一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（以下JTI）が最長で終身に渡って借り上げ、転貸し安定した賃料収入を所有者に保証する制度です。子どもが独立しそれまで住んでいた家が広過ぎるといったシニア世代を対象としているため、このマイホーム借上げ制度では日本国内にある住宅を持つ50歳以上の方が対象となっています。しかし、この年齢制限を撤廃したものが今回ご紹介する「かせるストック」です。

かせるストックは正式名称を「移住･住みかえ支援適合住宅」といい、新築住宅を購入時にJTIが審査し、外部の耐久性・耐震性の基準を満たした長期に渡るメンテナンス体制を備えていると認められた場合に、50歳になるのを待つことなくマイホーム借上げ制度を活用することができるものです。

新築購入時に貸し出し制度の手続きをすることを奇異にお感じになるかもしれませんが、将来的な必要を考慮しようという考えが背景にあります。かせるストックはマイホーム借上げ制度で最も大切な要素である建物診断を新築住宅購入の段階で受けます。そして認定されて、いざ貸し出しをしたいと思ったらいつでも簡単な手続きでマイホーム借上げ制度を利用できるというのがかせるストックの特徴です。いわば将来的にマイホーム借上げ制度を利用することを想定にその権利を予め得て、必要になったときにその権利を行使できるという制度です。

新築購入時、多くの方はローンを組んでの購入になると思います。その後、ライフステージが進むにつれ、例えば転勤や家族構成の変化といったマイホームの利用状況も変ってきます。あるいはローンの返済が苦しくなることも皆無ではありません。そういった場合、マイホームを手放すことなく一時的にマイホーム借上げ制度によって貸し出し、家賃収入を得ることも一つの方法です。かせるストックであればそういった場合に備えて予めマイホーム借上げ制度を利用できる権利を得て、権利行使のときは簡単な手続きだけで利用できるのです。マイホーム借上げ制度は3年ごとの定期借家契約であるため、契約を終了させて自宅に戻ることができます。そのため、もし一時的にローン返済が苦しくなった場合でも、その後収入が安定すればあらためて自宅に戻ることもできるので、慌てて売却する必要もないわけです。

かせるストックの耐震・耐久基準

かせるストックは、JTIが建築後のメンテナンス態勢などを確認した認定協賛社員や協賛事業者が導入している制度です。そのため、それ以外のメーカーなどが建てた新築を適合住宅として申請することはできません。耐震性・耐久性については以下のような基準があります。

1) 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく住宅性能表示（新築住宅）を取得し、以下の3条件を満たすこと。

　a) 劣化対策等級：3等級
　b) 維持管理対策等級：3等級
　c) 耐震等級：2等級以上

2) 長期優良住宅であること

多彩なメリット

・融資支援
「かせるストック」の認定を受けた住まいを建築・購入する場合は、JTIの協賛金融機関から長寿住宅に対する金利優遇ローンなどの取得支援融資が用意されています。また、「建築支援借上げ特例」として、「かせるストック」を利用して建築・購入して住み替える場合は、50歳未満の方でも、それまで住んでいた住宅について「マイホーム借上げ制度」を利用することができます。住みかえの際に旧い住宅を売却するのではなく貸し出すという方法を取れることになります。

・既存住宅
また、既に述べたようにかせるストックは新築物件の購入を対象としており、基本的には引渡時までにその申請をする必要があります。しかし、既に所有しているマイホームであってもJTIの定める耐震基準やメンテナンスなど、ある一定の条件が満たされ、かつ規定の改築工事等を伴う住宅であれば、既存の物件でも適合住宅制度が適用される場合があります。

・アパート併用住宅
アパート併用住宅の場合は、自宅部分が1/2以上あれば申請することができます。その場合、アパート併用住宅であっても建物の認定基準は変わりません。なおアパート併用適合住宅の場合は、自宅部分だけでなくアパート部分も借上げ制度を利用することができます。

・権利の継承
適合住宅の認定を受け、JTI基準以上の定期メンテナンスを実施している住宅はその住宅が取り壊されるまで適合住宅制度としての保証がされます。相続や売買などで所有者が変わった場合も保証内容は変わりません（所有者変更の手続きをする必要があります）。


かせるストックの認定を受けるということは、対象となる住まいが高い耐久性・耐震性を持つ優良な物件であることの証でもあり、マイホームの資産価値を上げることにもつながります。将来の権利行使を視野に新築購入時にかせるストックの検討なさってみてはいかがでしょうか。（参考：一般社団法人「移住･住みかえ支援機構」HP）