国や地方自治体による特定優良賃貸住宅の制度をご存知でしょうか？略して“とくゆうちん”とも呼ばれるもので、良質な住宅を少ない負担で借りることのできる公的賃貸住宅制度です。今回はこの特優賃についてご紹介します。

特定優良賃貸住宅とは？

特定優良賃貸住宅とは、「特定優良賃貸住宅の供給・促進に関する法律（平成5年法律第52号）」に基づいて建設・供給される住宅のことで、主に中堅所得者層の方々向けに優良な賃貸住宅を供給することを目的に、都道府県知事等の認定を受け民間事業者が建設し、管理する賃貸住宅です。特定優良賃貸住宅にはいくつかの種類があり、地方自治体や地方住宅供給公社が建設・管理するもの、民間の建物を公社が借り上げたり管理を受託するもの、国や地方自治体の補助を受けて民間事業者が建設するものなどがあります。

いずれも法律で定められた建築基準を基に建設されており、広さやオートロック、システムキッチン、バリアフリー設計などの設備面で充実した建物が家賃補助を受けて借りることができます（一部家賃補助がない場合もあります）。利用にあたっては例えば所得に上限や下限が設けられているとか、持ち家があるなど住居に困っていない場合は申し込むことができないといったいくつかの条件や制限があります。

特優賃のメリット

・高い品質
対象とする賃貸物件が特定優良賃貸住宅としての認定を受けるため、その物件の規模や構造、設備、さらには周辺環境などが基準をクリアする必要があります。そのため特優賃の物件は優良物件というお墨付きをもらったことになるのです。

・安心の管理体制
物件を管理する方法も定められており、入居者の管理や建物のメンテナンスは自治体や公社、または認定基準を満たし都道府県知事の委託を受けた不動産会社など指定の法人によって行われます。さらに最長20年、最短でも10年間に渡り特優賃物件としての維持管理されるよう定められているため安全安心、そして快適な暮らしが期待できます。

・経済的負担の軽減
家賃は、本来の家賃に対して国や地方自治体からの補助金を受けることができます。特優賃では、一般賃貸物件の相場に合わせた家賃が契約家賃として設定され、入居者はその契約家賃から補助金を差し引いた金額を入居者負担額として支払います。

一部には家賃補助という形では補助のない特優賃住宅もありますが、建築時に家主側に建築費補助するといった形で家賃自体が低く設定されているなど、実質家賃補助と相応の軽減が図られています。また、礼金、仲介手数料など通常賃貸契約に付随する負担は不要です。敷金に関しては契約家賃の3ヶ月分を貸主に預けます。退去する際の原状回復に伴う費用は実費になりますので、丁寧に使えばそれだけ出費を抑えることができます。

特優賃の条件

条件は自治体によって変わることがありますが、一般的な項目を以下に揚げます。

〔物件・契約〕
◇敷地面積：原則1,000㎡以上
◇構造：共同住宅で耐火構造または準耐火構造
◇１戸当たりの床面積：50㎡以上125㎡以下
◇住宅の戸数：10戸以上
◇家賃の減額：本来の家賃に対して国や自治体から補助金が出る
◇入居時に必要な費用：敷金（本来の賃料３ヶ月分以内）、前家賃、共益費。
◇礼金・仲介手数料：礼金や仲介手数料は不要。

〔入居資格〕
◇自ら居住するための住宅を必要としていること。（持家のある場合は不可）
◇現に同居しまたはこれから同居しようとする親族があること。
◇世帯年収が各自治体の規定を満たしていること。
◇現に特定優良賃貸住宅に居住していないこと。


前述のとおり特優賃の条件や基準は各地方自治体によって異なります。参考までに千葉市の場合をご紹介します。（千葉市住宅供給公社HPより）

　
千葉市特優賃の特徴
・千葉市から家賃補助
・3LDK・65㎡中心
・家賃（入居者負担額）は、46,600円から。
・礼金、仲介料、更新料不要
・全住戸完備駐車場完備
　
千葉市住宅供給公社は民間の土地所有者が建設した良質な賃貸住宅を管理開始日から20年間借り上げ、市内で26団地の特優賃を提供しています。なお、契約家賃から家賃補助を差し引いた額を入居者が負担し、入居者負担額は毎年3.5％ずつ引き上げられる仕組みとなっています。契約家賃に達すると家賃補助が終了します。

特優賃の制限・注意事項

良質な住宅を安く借りることのできる特優賃ですが、いくつか注意事項があります。

入居の審査は、各自治体の指定する機関が行います。審査の結果、入居できない場合もあります。入居者が負担する金額は、前年の家族全員の所得を合計し、所得区分に応じて決められます。そのため所得は毎年申告する必要があります。毎年、所得調査があり、各自治体指定の書類を提出する必要があります。
もし世帯合計の所得が一定以上になれば入居者負担も増額する場合があり、補助がなくなる可能性もあります。収入に変化がない場合にも、負担額は毎年数％ずつ上がり本来の契約家賃に近づいていきます。つまり自己負担額は毎年少しずつ増えていきます。また、家賃補助がないタイプの場合でも、本来の家賃が周辺相場にあわせて原則2年ごとに見直されます。また、特優賃としての管理期間が終了すると補助金は交付されません。原則、当初入居開始から20年で特優賃は終了します。

良質で安価な賃貸住宅をお求めの方はぜひ一度特優賃をご検討ください。