不動産の取引に際して必ず必要になるのが不動産登記簿。普段はあまりなじみがないかもしれませんが、不動産についての権利関係を示す大事な公的記録です。その概要を見てみましょう。

不動産登記とは

不動産登記は、不動産取引の安全を図ることを目的に土地や建物といった不動産の状況や権利関係について記録して広く一般に公表する制度で、その記録内容が記載されているのが不動産登記簿です。不動産登記簿には「土地登記簿」と「建物登記簿」があり、ひとつの土地単位（一筆といいます）または一個の建物につきひとつの登記用紙が必要になります。 また､不動産登記簿を備え登記事務を行うのは法務局（登記所）です。不動産登記には以下のような性質があります。

・対抗性
不動産登記を行うことにより、当事者以外の第三者に、その権利の主張をすることができます。これを「対抗力がある」といいます。対抗力とは、当事者間で有効に成立した権利関係を第三者に主張できる法的効力のことをいいます。つまり、「この土地や建物は私のものです」ということを第三者に主張するためには、不動産登記をしておかなければならないのです。

・非公信性
不動産登記には「公信力」はありません。公信力とは、その登記内容が真実であると信じて取引した人が保護されることですが、日本の不動産登記では、この公信力が認められていません。そのため、新たにその不動産を購入しようとした人が、登記上の所有者が真実の所有者だと思って、その人から不動産を買い受けたとしても、本当の所有者から所有権が主張されたら対抗できないことになります。「だって登記簿にあなたの所有だって書いてあるじゃないですか。だから買ったんです！
と言っても対抗できないのです。このように、登記簿上の記載内容と実際の状況が一致しないことがあり、登記簿を信用して取引しても、権利を取得できないことがあります。ですので、不動産登記の信頼性は低いとも考えられますが、実際は登記簿に書かれていることをもとに実務を進めることが多いようです。

・効力の順位
不動産登記では、先に登記した人がその権利を他の第三者に主張できます。そのため不動産の権利を取得した人は、速やかに登記をする必要があります。後述するように登記簿は「表題部」と「権利部（甲区）」､「権利部（乙区）」で構成されていますが、同じ区分内では番号順で効力の優劣が判断されます。また、甲区や乙区のような別区では受付番号順で効力が判定されます。

不動産登記簿の構成

不動産登記簿は「表題部」と「権利部（甲区）」､「権利部（乙区）」で構成されています。

○表題部
その不動産の所在地や大きさなど物理的な表示に関する事柄を表します。

・土地の場合は所在地、地番、地目、地積、建物なら所在地・家屋番号、構造、種類、床面積といった不動産の「表示に関する事項」を記載します。
・申請義務があります。建物を新築したり、建物が滅失した場合、あるいは建物を増築したり、一部を取り壊して床面積に変更があった場合には、所有者は変更した日より１ヶ月以内に表示登記を申請する義務があります。
・表示登記だけでは、原則対抗力はありません。
・地籍1平方メートルの100分の1未満の端数は切り捨てます。

○甲区（権利部）
個人の権利保全を目的にその不動産の所有権に関することを記載します。過去からの所有権の履歴が記載されるため、歴代の所有者が分かります。

・所有権の保存や移転、差押さえ等の処分なども記載されます。
・所有権の移転などが生じても、登記義務はありません。ただし、第三者への権利を主張するために、多くの場合登記されています。

○乙区（権利部）
所有権以外の権利に関する事柄が登記されます。これも甲区同様個人の権利の保全が目的です。

・抵当権・賃借権・地上権などを記載します。甲区同様、権利の移転が生じても登記の義務はありませんが、所有権と同じく任意で登記する場合が多いです。
・地上権の登記には、地主（地上権設定者）の許可は不要ですが、賃借権の登記には地主（土地賃貸権者）の許可が必要になります。

誰でも見られる不動産登記

登記は利害関係がなくても誰でも、現地管轄の法務局（登記所）で登記内容を見ることができます。その際には手数料を現金か印紙で納付します。また、送料を払うことにより、郵送してもらうこともできます。
コンピュータ化された登記所では、原物の登記簿が見られないことがあります。その場合には、現物に代えて、閲覧の代わりに「登記事項要約書」が、登記簿謄本（全部コピー）・抄本（一部コピー）の代わりに「登記事項証明書」が公布されます。


普段はあまり目にする機会がないかもしれませんが、長年お住まいのご自宅や故郷の実家について、一度登記簿をご覧になってみてはいかがでしょうか。意外な発見があるかもしれません。またこれから購入をお考えの方も、対象とする不動産の登記簿は必ずご覧頂きたいと思います。