これまで住まいの購入や売却それぞれについて取り上げましたが、今回はその2つを同時に行う「買い替え」について考えたいと思います。

買い替えの基本

住まいを購入したり売却したりする場合、基本的には他のモノと同じく当事者が売主もしくは買主となって売買するという単純な流れとなります。しかし、現在の住まい売って、新たに住まいを購入する「買い替え」の場合、取引価格が高額であることなど不動産ならではの特徴もあって、購入もしくは売却単独の場合より複雑になります。
一般的に買い替えの場合、住まいを売ったお金を購入資金に充当し、新たに住まいを購入するというパターンになります。つまり、売却代金を受け取らないと購入資金を準備することができず、買い替え先の住まいへの引越しができなくなる、ということが生じる可能性もあるからです。そのため買い替えをお考えの場合は、計画段階から用意周到に進めましょう。

買い替えには大きく分けて「購入先行」と「売却先行」の2通りの方法があり、売却物件や購入物件の条件や当事者の事情、資金などよりどちらかを選択することになります。いずれを選んだ場合でも、資金の準備や引渡しのタイミングなど十分な事前の計画が必要となります。

購入先行パターン

新居を購入してから自宅を売却する買い替え方法です。買替え先をじっくり探せるというメリットがあります。しかし、売却する自宅に対する固定資産税は売却が完了するまでかかるというデメリットもあります。さらにマンションの場合は管理費や駐車場代などのランニングコストもかかります。また、思うように買い手がつかず売却が長引いたり、当初想定していた金額よりも安く売却した場合には資金計画を練り直す必要も生じてきます。新居購入前から不動産会社に事前査定を依頼して、売却見込み金額を把握しておくようにしましょう。また売却する自宅のローンがなければいいのですが、まだ残債務がある場合には、売却完了までは、二重ローンの状態になります。金融機関によっては二重ローンが断られる場合もありますので、事前に金融機関とも十分相談と確認を行うようにしてください。

売却先行パターン

自宅を売却してから新居を購入する買い替え方法です。売却によって資金を確保した状態であるため、資金計画が立てやすくリスクも小さくて済むのがメリットです。その反面、売却して退去するまでに新居が決まり引渡しまでいかない場合は、仮住まいに移ることになります。現自宅の退去、仮住まいへの入居・退去、新居への入居と、引越しが2回に渡るため、費用や労力がかかってしまうのがデメリットです。
また、購入先行パターンと同じく、売却の見込み金額が住宅ローンの残債務より安ければ、不足分について買い替えローンなどの準備も必要になってきますので、資金についは売却先行パターンであっても、事前にしっかり確認しておくことが必要です。

特約でリスクヘッジ

買い替えにあたっては、これまで見たように不確定要素がありますが、契約時に特約をつけることでリスクを回避することもできます。

【購入先行パターンの場合の特約】
「特定の期日までに自宅を売却できない場合は購入契約を撤回できる」とする特約です。この特約をつけた場合、契約時に支払った手付金は戻り、違約金を支払う必要もありません。
つまり、自宅が売却できることを購入の条件にすることになります。ただし、売買契約が履行されないリスクがあるわけですから、買い替え先物件の売主からこの特約を付すことについて同意が得られない場合もあります。

【売却先行パターンの場合の特約】
通常は決済日には物件を引き渡さなければなりませんが、決済日には売却代金だけを受け取り、「物件の引渡しは○○日の間猶予する」といったように、引き渡しを延ばしてもらう特約をつけることです。猶予期間内に購入決済および引渡しを受け、引越しが完了したうえで自宅の引渡しを行えば、仮住まいを経ることなく住み替えることができます。
購入プランや資金面で余裕があり買い替え先物件を見つけるのが困難ではないと判断される場合、この特約を検討してみるといいでしょう。
ただ、実際には想定した期間内に購入物件が思うように見つからず、仮住まいへの一時入居に至るケースも少なくないようです。


売却でも購入でも大きなお金が動く不動産取引。その両方を同時に行うわけですから資金面への検討は十分にしたいものです。
特に注意したいのは、既に述べたように現在住宅ローンの残債務があり、それを返済して新たに住宅ローンを組んで住宅を購入する際、借入金額が以前より大きくなって買替え後に負担増になることです。

買替えにあたっては、「住宅ローン控除」のほかに、「特定の居住用財産の買換え」、「居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」といった特例もあります。税理士などの専門家と相談して十分なプランを検討してください。