マイホーム購入にあたり、初めてマンションに住まわれる方も多いかと思います。マンションにはそれまで住み慣れた一戸建てなどとは異なる取り決めなどがあります。今回はマンションに居住するにあたり、特に管理に関する点について取り上げます。

区分所有法

マンションのような一棟の建物に特有の法律として区分所有法があります。区分所有法とは正式には「建物の区分所有等に関する法律」といい、構造上区分された建物の部分を目的として成立する所有権について定めたものです。
区分所有法は、各部屋の内部の専有部分のほか、エレベーターや階段、廊下などの共用部分、敷地利用権（所有権や借地権）、管理や規約、復旧や建替えなどについて定められています。

（1）専有部分と共用部分
専有部分とは「一棟の建物のうち構造上区分された部分」で隔壁や階層などによって他の部分と遮断されていること（構造上の独立性）をいいます。壁、窓、扉などのように開閉できるものも専有部分です。そして独立して居住などの用途に供することができるものとされています（利用上の独立性）。
一方、共用部分とは廊下、階段室、エレベーターなどの建物の部分、また、電気・電話線・ガス・上下水道の配管など建物の附属物で構造上区分所有者の共用に供される部分のこといいます（法定共用部分）。そのほか、集会室や管理人室など管理規約によって共用部分と定めるものもあります（規約共用部分）。
ちなみにベランダやバルコニーは専有部分のように思われますが共用部分です。ベランダやバルコニーは火災などが発生した場合に、他の部屋の居住者が避難するための通路にもなるため、そのマンションの居住者全員が利用できるように設計されています。しかし、普段はその部屋の人しか使用しないため、専用使用権付共用部分といわれています。
そして共用部分の持分の割合は、「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による」とされています。このことは、マンションの管理費に影響し、専有部分が広い、つまりそのマンション一棟のなかでも広い部屋に住んでいる人は共用部分の持分割合も大きいため、その分多い額の管理費を負担することにつながります。

（2）規約の設定、変更、廃止
ペットの飼育や駐車場の使用などについてはマンションごとに規約で定めることになります。規約の設定や変更、廃止は、区分所有者と議決権（専有部分の床面積）の各4分の3以上の多数による集会の決議によってすることが原則となっています。

（3）建替え
古くなったマンションでは建替えの問題が発生します。建替えは、区分所有者と議決権の各5分の4以上の多数で建替え決議をすることができるとされています。法律上は2割の反対があっても建替えを強行することはでき建替え反対者に対し区分所有権等の売渡し請求の規定はあるものの、実際には反対者がいながら建て替えを実行するのは難しいのが現状です。
昨今の国内での大規模地震を背景に、築年数の経ったマンションの管理組合では、耐震診断の実施を検討する動きがありますが、スムーズにことが運ばれないケースも見受けられるようです。
耐震診断を実施して何の問題もなければ良いのですが、マンションも築後30年を超えると構造上何らかの問題がある場合が多いいものです。問題が明らかになれば、宅建業法の重要事項の説明に該当し資産価値が落ちてしまいます。また、費用をかけて耐震補強工事を行ったとしてもすべての地震に耐えられるとは限りません。そこで、耐震補強工事を行うべきかどうか管理組合や区分所有者がジレンマに陥るケースが少なくないのが現状です。
また、実際に建替えが決まり工事を実施するとなっても、そのマンションに住む人全員が一時的に仮住まいする必要が生じ、不便さや費用の面から思うように進まないということもあります。そうしたことを背景に結局のところ、住民が居住したまま大規模修繕工事によってリニューアルするほうが効率的であり、実際に活用されているというのが現状です。

管理会社が守る規則

マンション管理については、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」によって、管理会社が守るルールについて定められています。
管理組合が管理会社にマンションの管理を任せる際には、不動産の売買や賃貸借での宅地建物取引業法の規定と同様に、契約前の重要事項の説明や契約成立時の書面の交付等が義務付けられています。
例えば、マンション管理業者が新たに管理受託契約を締結しようとする場合は、あらかじめ説明会を開催し、区分所有者や管理組合側に対し重要事項について説明しなければならないとされています。また、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、マンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならないといったことも定められています。


このようにマンション特有の決まりごとがあります。それまでずっと戸建てや賃貸の集合住宅に住んでいた人がマイホームとして初めてマンションを購入した場合、意外とそれまでの住まいと異なる決まりがあることに気づくこともあるようです。特に管理については同じマンションの他の住民の方々との協力によって成り立つものですので、事前に把握しておくといいでしょう。