木造家屋の耐用年数は、きちんとメンテナンスをしていれば約50年だといわれています。ただ、一般的にはおよそ30年が建て替えの目安とされており、そのタイミングで建て替えを検討する人が多いようです。


今回は建て替えをした方がいい時期や条件、建て替えに伴う「解体工事や「建て替えの仮住まい」について考えてみましょう。

建て替えのきっかけは、リフォームと同じ？

建て替えのきっかけや理由は、実のところリフォームとそれほど変わりません。「各種設備や内装、屋根・外壁の著しい老朽化」「家族のライフスタイルの変化（子供が生まれた、子供部屋が必要になった、子供が独立して家を出た、実家の両親と一緒に住むことになった）」「住む人が高齢になり、バリアフリーが必要」「家屋の耐震性能を上げる」といった理由は、リフォームを行うきっかけと同じものです。


ただ、その中でも「耐震性能の改善」は大きなファクターで、特に1981年（昭和56年）以前に建てられた旧耐震基準の一戸建てであれば、リフォームより建て替えを検討したほうがいいといえるでしょう。

建て替えには、家屋の「解体」が必要

リフォームは、基本的に家はそのまま、必要な部分だけを改築していきます。しかし、建て替えの場合、まず今ある家を倒し、更地にしなくてはなりません。これは中古物件付きの土地を購入し、新築の家を建てるとき、現在の家と土地を売る時も同じです。


そのため、新しい家屋の建築費のほかに、古い家の解体費用が必要になります。


家屋の解体費用は、建物の規模・構造、どのような場所に立っているかなどの条件によって異なってきます。目安となる解体費用ですが、木造で１坪当たり４～50000円程度。ちなみに軽量鉄骨造は60000円前後、鉄筋コンクリート造で70000円前後、浄化槽（１個あたり）は50～80万円（1個あたり）です。たとえば、木造二階建てで延床面積が30坪の建物であれば、解体費用は120万円～150万円くらい。なお、建物に地下室のある場合、解体費用は割高となります。


ただ、この数字は「建物解体のみ」の価格です。倒したい家屋が原っぱの真ん中にあるなど、周囲に何もない、近隣に人がいないといった状況であれば、解体価格のみで追加費用はかかりません。しかし、近隣に家が密集している、重機の入りにくい場所にある（道が狭い）、解体会社から現場の距離が遠いといった条件下にあると、周囲に迷惑をかけないよう、手作業の解体作業が必要になるため、どうしても費用がかさんでしまいます。


また、建物の解体費用と解体後に出る木材を含むごみは産業廃棄物の扱いとなるので、処分費用が別途かかります。


このようなことを踏まえていくと、建て替えに必要な費用はおおよそ200万円程度になると考えられます。


とはいえ、これから先、新築費用も払わなければならないのですから、できれば解体費用は節約したいもの。その方法のひとつが助成金で費用を補填することです。近年は防災の観点から、古い木造住宅を一定の基準に沿った堅固な建物に建て替える場合、いくつかの自治体が助成金を支給しています。


なお、助成金の額は各自治体によって異なります。自分の住む自治体に補助金制度があるか、いくら支給されるのか、前もってチェックしておくことをおすすめします。


また、解体業者を選ぶ際は、重機を保有している会社に依頼することです。新築工事を頼んだハウスメーカーや建設会社に取り壊しも頼むのはよく聞く話ですが、重機を持っていない会社だと、下請けの解体業者に依頼するケースが多いといいます。その場合、下請け業者（解体業者）の管理費用が上乗せされるため、通常より解体費用が高くなります。


解体費用を少しでも減らしたいのであれば、解体は専門業者に直接発注したほうがいいでしょう。

建て替えの間に住む家、家具を保管できるスペースの確保

建て替えを行う前に、もうひとつ忘れてはならないのが仮住まいの確保です。解体工事、新築工事をしている間（数カ月）は、一時的に住む家がなくなります。また、生活用品や洋服、家具といった荷物も保管しておかなくてはなりません。


近いところに実家があれば、引っ越し費用や賃貸料もかかりませんから、しばらくの間、同居させてもらうといいでしょう。ただ、荷物まで持ち込めない時は、別途レンタルスペースを借りる必要があります。


親や親戚の家に間借りできない場合は、仮住まい先を探さなくてはなりません。とはいえ、今の生活、通勤通学に適した物件を短期間で見つけるのは難しく、短期の賃貸は基本的に敬遠されることも多いので、物件探しは意外と大変。ですから建て替えが具体化した段階で、仮住まいや荷物の保管施設探しもスタートさせるのがおすすめです。


建て替え中の仮住まいに適しているのは、「ウイークリーマンション」や「マンスリーマンション」といった、必要な期間だけ賃貸できる物件。予算は最低100万円ほど用意しておくといいでしょう。また近年は、各引っ越し会社が「建て替え専用の引越しパック」を用意しています。仮住まいへの引っ越し、新居完成後の引っ越しの両方をサポート、さらに不用品の引き取りまでしてくれる業者もあるので負担も軽くなります。