等価交換方式は前回の「マンションの建て替え」の中でも少し触れたように、土地活用の手法として比較的広範囲に用いられてきた方法です。今回はもう少し掘り下げてみたいと思います。

等価交換方式とは

「等価交換」とは価値や価格が等しいものを相互に交換すること。不動産においては一般的にマンションやビルなど大規模な建築物を建設する際に、土地を地主が提供し、建設費は不動産会社などデベロッパーが負担して建物を造り、完成後にそれぞれの出費割合に応じて土地と建物を取得する方法です。デベロッパーは土地を取得し、地主は土地評価額に相当する建物と土地の共有持分を取得します。土地と建物の交換という形になるため等価交換事業と称されますが、事実上は土地と建物の売買です。

等価交換のメリット

・自己資金ゼロ
等価交換では、地主は土地のー部を提供するだけで資金調達をすることなく建物を取得することができます。借入金などは不要です。土地評価部分の建物を賃貸した場合には、建物取得後すぐに安定した収入を得ることができます。

・手間いらず
建物建設にともなうプランの検討、役所などへの手続き、工事の発注などの煩雑な業務は、すベてデベロッパーが行います。

・税金の軽減や優遇措置
土地を譲渡して譲渡益が生じた場合、所得税などの課税対象となりますが、等価交換事業では、税金の軽減や優遇措置を受けることができます。

・複雑な権利形態が解消
借地人が多数存在している場合や、相続で共有になっている土地で処分しにくいなど、権利関係が複雑化している場合などでも、等価交換方式であれば解決可能です。

税務上のメリット

上で述べた税金の優遇策について取り上げてみましょう
土地や建物といった固定資産を交換すると所得税法上では売買とみなされ、課税対象となります。しかし、「固定資産の交換の特例」により、個人が同じ種類の固定資産と交換した場合は、譲渡がなかったものとみなされ、課税対象とならなくなるのです。

この特例を受けるための要件は以下になります。

（1）交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
　　 不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。

（2）交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、
　　 建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
　　 この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。

（3）交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。

（4）交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、
　　 かつ交換のために取得したものでないこと。

（5）交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。

（6）交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、
　　 これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20％以内であること。

（国税庁HPより）

等価交換方式は、地主の土地とデベロッパーの建物が等価で交換（売買）されることが基本ですが、建物のー部を現金（交換差金）で貰う方法や、地主が借入金などをして、さらに建物のー部を購入する方法もあります。前者は差金型等価交換、後者は買増型等価交換と呼ばれます。その他権利関係が複雑で持分面積を基にした交渉だけでは解決に至らない場合、差額を金銭で補償するという方法をとることがあります。

そしてこのように交換の際に差金が発生する場合は課税対象となり、交換差金には、交換当事者間でやりとりされる金銭だけでなく、次の三つのケースも含まれます。

(1)　交換で譲り受けた資産のうち譲り渡した資産と同じ用途に使用しなかった資産があるケースです。
　　 このケースでは同じ用途に使用しなかった資産の価額が交換差金になります。

(2)　一つの資産のうち一部を交換、他の部分を売買としたケースです。
　　 このケースではその売買代金が交換差金になります。

(3)　土地と建物を一括して互いに交換したときに、土地と建物の総額では等しい価額であっても、
　　 土地と土地、建物と建物の種類ごとの価額が異なっているケースです。
　　 このケースでは、土地と土地、建物と建物とのそれぞれの差額が交換差金となります。

（国税庁HPより）

等価交換のデメリット

資金が少ない場合やリスクを抑えたい場合に適した等価交換方式ですが、デメリットもあります。

○土地の所有権が失われます。
土地を差し出し建物を得る、という構造なので、地主の土地の所有権は失われます。ただし、建物の取得分に応じた共用持分は得ることになります。

○減価償却の効果が限定されます。
等価交換で取得した建物を賃貸した場合、本来は建物の建築費を減価償却費として経費にできることになっていますが、その建物の取得価格は交換元の土地の取得価格を引き継ぐこととされ、建築費よりも少額となります。そのため減価償却費も小さくなるので経費にできるというメリットも小さくなってしまいます。

○デベロッパー主導の事業になりやすい傾向があります。
新たに取得する建物は提供する土地と新たにできる建物両方の評価を経て決定しますが、その交換比率での査定や評価、設計や施行についてデベロッパー主導で事業が進められやすい傾向があります。



等価交換事業では土地の一部をデベロッパー側に譲渡する形になりますが、その土地の上新たに建築された建物を取得しますので、慣れ親しんだ土地に引き続き住み続け、お店であれば商売も続けていくことができます。しかし、所有権を失うことは事実ですので、先祖代々受け継いだ土地を手放すことに抵抗がある方も多いようです。しかし、ビジョンがはっきりしていれば等価交換は不動産活用の有効な手段です。詳しくは信頼できる不動産業者にご相談の上、ご検討ください。