「媒介契約とは」とはどんな契約？

 まずは、どこに売却を依頼するか不動産業者を決めて売却依頼の契約を結ぶのが媒介契約です。不動産を売買する売買契約とは異なり、媒介契約は「不動産を売ってください」「買ってください」と依頼するものです。不動産業者は不動産を売りたい人や買いたい人から依頼を受け、売買契約を締結させます。なお、媒介契約書は一般消費者を不利益から守るために国土交通省が定めた標準媒介契約約款を使用することとされています。

媒介契約の3種類

不動産取引の媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３つの種類があります。それぞれの契約には特徴があり、どの形態で依頼するのかはニーズに合わせて選ぶことになります。スムーズに売却するためには不動産会社との連携が鍵になります。

◆専属専任媒介契約

一社のみに売却を依頼する契約です。不動産業者は5日以内にレインズ（指定流通機構）への登録を行い、1週間に最低1回は状況報告が必要となります。専属でサポートする契約のため、依頼主は自分で買主を見つけて契約することはできません。

◆専任媒介契約

一社のみに売却を依頼する契約ですが、専属ではないのでレインズ（指定流通機構）への登録は7日以内、状況報告は2週間に最低1回となります。依頼主は自分でも買主を見つけることは可能です。

◆一般媒介契約

依頼主の求めに応じで同時に不動産会社に依頼でき、自分で買主を見つけることも可能です。ただし、状況報告義務もなくレインズ（指定流通機構）への登録義務もありません。

売買契約とは？内容と注意点について

媒介契約後に不動産を買いたいという人が見つかって、交渉が成立したら売主と買主とで売買契約を締結します。売買契約書には、物件の所在や面積などの詳細、代金の支払い時期や所有権の移転時期といった重要な内容が記載されています。その他にも売買価格や手付金、契約解除や違約金に関する条項など、特に注意すべきポイントは慎重に確認しましょう。瑕疵担保責任にも関連するので契約書類については不動産会社に相談してみるのがよさそうですね。

売却を依頼する場合の一般的な流れ

不動産会社に売却を依頼する際の一般的な流れは以下の通りです。

1. 売却の相談・査定依頼

まず、信頼できる不動産会社に売却の相談をし査定を依頼しましょう。不動産会社は物件の現地調査を行い、市場価格や周辺の取引事例、物件の特徴などをもとに査定価格を提示します。

2. 査定結果の確認

査定結果を受け取り、提示された価格や不動産会社の売却方針を確認します。価格はもちろん、どのような売却戦略を取るのか（宣伝方法、見込み客へのアプローチなど）を確認することが重要です。また売却サービスは不動産会社によって違いますが、例えばハウスクリーニングや買取保証などがあります。

3. 媒介契約の締結

不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には3種類（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介）があり、それぞれに特徴があるため、適したものを選びます。不動産会社の免許番号、報酬額、契約期間、売却活動内容、違約金等についても確認します。

4. 売却活動の開始

媒介契約締結後、不動産会社が本格的に売却活動を開始します。主な方法はインターネットでの広告掲載（不動産ポータルサイトなど）、自社サイト、チラシなどです。この段階で、物件の写真撮影や物件情報の整理が行われますので、魅力的な写真や詳細な物件情報を提供することが売却を成功させる秘訣です。

5. 内見対応・購入希望者との交渉

購入希望者が現れた場合、物件の内見が行われ購入希望者からの購入申し込みとなれば、売却価格や条件に関する交渉が始まります。価格交渉や引渡し時期、契約条件などを不動産会社を通して協議します。

6. 売買契約の締結

交渉が成立したら購入者との間で売買契約を締結します。トラブル防止のため売却価格、手付金、支払い条件、引渡しのスケジュール、契約解除や違約金に関する条項、付帯設備引き渡し書類などはしっかりと確認しておきましょう。

7. 引渡し準備・決済

売買契約が成立したら、物件の引渡し準備を進めます。具体的には、登記や税金に関する手続き、引越しの準備などが必要です。

物件の引渡しと同時に、残代金の決済が行われます。これには、通常は司法書士の立会いが必要で、所有権移転の手続きが行われます。

8. 物件の引渡し完了

決済と引渡しが無事に完了すれば、不動産の売却プロセスは終了です。売却代金が手元に入り所有権の移転が完了します。住み替えの場合には「売り先行（売却先行）」「買い先行（購入先行」などの方法がありますが、スムーズに住み替えるには、売り買い同時進行になるように進めるのがおすすめです。不動産会社のサポートが非常に重要となります。

9. 税務申告

売却益が出た場合、譲渡所得税の申告が必要になります。また、軽減税率や3,000万円控除の特例によって税金がゼロになったりかなり安くなりますが、いずれにしても確定申告を忘れないようにしましょう。

まとめ