2025年4月1日施行の建築基準法の改正により、再建築不可物件の大幅リフォームができなくなりました。

多くの不動産業者では扱わない再建築不可物件ですが、安く購入できるため、新築そっくりにフルリフォームして蘇らせる技法に、密かなファンがいるのも事実です。今回は、そんな再建築不可物件にスポットを当ててみました。

そもそも再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、土地の立地や形状が現行の建築基準法上、建物の再建築ができない不動産のことです。

・建物の敷地のうち、2メートル以上が道路に接していること

・接している道路の幅員が4メートル以上であること

上記の接道義務の条件を満たさない敷地には、原則建物を建てることができません。

このような敷地で建物を再建築するためには

・隣接地を購入・借りるなどして接道を2メートル以上確保する

・前面道路が4メートルに満たないときは土地を後退(セットバック)して道幅を確保する

・建築基準法第43条のただし書きの適用を申請する

上記の方法が考えられますが、簡単ではありません。

建築基準法改正で変わったこととは、

2025年4月1日より以前までは

接道がない土地で、建築確認許可が取れない物件でも、古い木造2階建ての建物がある場合は実務上建築確認不要。
大規模修繕という名で、柱2.3本だけ残して新築同然の建物を完成させることができました。

そのため、改正後の売買契約では、重要事項説明書や売買契約の容認事項として記載して説明しないと、売主は契約不適合責任を問われる危険性があります。

改正後でも、確認申請が不要なケースとは…

・小規模なリフォームや模様替えは確認申請不要です。

・最下階の床の交換・修繕は主要造部に該当しないため確認申請不要です。

・木造の店舗・アパートで特殊建築物に該当する場合でも、延床面積200平米以下、かつ、平屋(1階のみ)の建物の大規模修繕等は確認申請不要です。200平米以下でも2階建ての場合は建築確認申請が必要になります。

・木造・軽量鉄骨・鉄骨・鉄筋コンクリートの建物で平屋、かつ、延床面積が200平米以下の建物の大規模修繕等は確認申請不要です。

・防火地域または準防火地域の外にある建物で、10平米以下の増改築は確認申請不要です。

確認申請が不要な小規模なリフォームや模様替えとは

主要構造部に手を加えない内装だけのリフォームなどが挙げられます。

・畳からフローリングへの変更

・キッチンや浴室等の水回りのリフォーム

・壁紙の張り替え等

・屋根ふき材のみ・カバー工法・外壁の外装材のみ・外壁の内側からの断熱改修等は、大規模な修繕や模様替えには含まれません。

 　#外壁全体を改修する場合は規模により確認申請が必要となります。外壁全体の改修が建築物の安全性に大きく影響を及ぼす可能性があるためです。

再建築不可物件の利用方法

買い手がつかなかった不動産をリノベーションして民泊事業に活用して収益をあげている方もいます。民泊事業は、需要に対して供給が追いつかないため、賃貸物件ではなく、安く購入してリノベーションする事業スタイルを求める方も増えているのです。

一昔前の雰囲気を感じさせる古民家として、カフェや菓子製造業として、貸し出す前提で購入されるケースもあります。もちろん、住居用・事務所として貸し出すケースもあります。

隠れ家的な魅力を最大限生かした利用方法

2メートルの接道がなくても、入口に看板等で目立たせて動線誘導したり、道路から敷地までの狭い通路をお洒落に演出されている方もいらっしゃいます。学習塾、ピアノ、料理教室等の自宅での利用も魅力的です。

商業地域で利便性の良い場所なら、安く購入してリフォームして民泊で収入を得ている方等に貸し出して収入を得る方法もあります。火災報知器もない古い物件であっても、魅力的なエリアであれば、借主全員が按分で費用等を負担し、火災報知器を取り付け工事を実施しよう、という発想も生まれます。

まとめ

事業用としての利用は、用途地域や施設基準などの制限を考慮する必要がありますが、ご自身の趣味や資格の延長線上で利用であれば、年齢制限もなくできることもあります。ご自身の未来のために事業用として利用されたり、ご高齢で運営に自信がないから、と、購入だけして貸し出したりする場合は、事前にどのような使い方をされるのか、営業時間、曜日、出入りする方の人数等を把握し、周辺の住人の方に迷惑がかからないような配慮をしてくれるか確認した上で、入居していただくのが安心です。

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