相続空き家の3,000万円特別控除はご存知ですか?

平成28年度税制改正で創設された「相続等により取得した空き家を譲渡（売却）した場合の3,000万円特別控除」が改正され、

令和6年1月1日以後の譲渡について適用対象範囲が拡大されました。改正後の制度の内容について解説いたします。

多岐に渡るルールを細かく知っておく必要はあるのか

日頃から、このようなブログを読んで、ある程度の知識があれば、いざという時に活用できるものです。

今は、関係ない、と思っていても、いつか、その日が来た時に、そういえば、そんなこともあった、と、再度調べてみる、そんなきっかけになればと思い、書いています。

対象となる空き家は、以下の5条件すべてを満たすもの

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建物を除く)であること。

・相続開始の直前に、被相続人以外の居住者がゼロ人であること。

　　被相続人が亡くなった後に、相続人である息子夫婦が住んでいた、という場合は対象外になります。

・相続時(所有権取得を知った日)から3年経過する日に属する年の12月31日までの譲渡(売却)であること。

　　疎遠になっていて、弁護士や司法書士から送付された遺産分割協議の通知で知る方もいます。

　　相続人以外の親族や知人などから送付された手紙や市町村役場から送付される固定資産税などの滞納通知等で知る方もいるでしょう。相続時から3年以内に該当するのかどうか、確認が必要です。

・譲渡対価額(売買価格)が1億円以下(相続人が行った一体としての被相続人の居住用在宅の譲渡対価額含む)であること。

・相続時から譲渡時まで、事業用・貸付用・居住用に供されていない不動産であること。

適用を受ける際の注意点、重要なので記載します。

被相続人が高齢者向け施設等にて亡くなった場合の条件は、

・介護保険法に規定する要介護認定または要支援認定を受け、かつ、相続開始直前まで施設で過ごしていること。

・施設への入所時から相続開始直前まで、被相続人自身が使用、かつ、事業用・貸付用・居住用に供されていないこと。

建物と土地は、セットで相続している必要があります。

土地だけを相続した場合は対象外となりますので注意が必要です。

相続人が複数人の場合

各相続人は3,000万円ずつの特別控除が受けられます。

相続分割協議書作成の際には、

・各相続人が均等に相続したこと。

・代表者が便宜的に相続して売却手続きを行う旨。

上記2点を漏れなく記載しておく必要があります。

相続登記は、相続人自身でも手続きができますが、相続空き家の3,000万円特別控除の恩恵を受けるために作成する旨を伝えてプロに頼むのが安心です。

売買契約書の特約等に記載しておく必要があるケースをご紹介します。

建物を壊して更地にして譲渡(売却)する場合は、

・売主が建物を壊して更地にしてから、買主に引渡しする場合は対象となります。

・買主が更地にする費用を負担する場合は、引き渡しを行った翌年の2/15までに取壊しが終わっている必要があります。売買契約書には、翌年2/15までに取壊しをする旨を記載しておきます。尚、買主が負担する取壊し費用と売買価格を足した金額が1億円を超えると対象外となってしまうので注意が必要です。

取壊し費用　＋　売買価格　=　1億円以下　OK

取壊し費用　＋　売買価格　=　1億円を超える　NG

建物を壊さず譲渡(売却)する場合の条件は、

・売主が耐震補強工事をする場合は対象となります。

・買主が耐震補強工事をする場合は、引き渡しを行った翌年の2/15までに買主が建物に耐震改修を行い、自身に対する安全性に係る基準に適合することが証明された場合は対象となります。売買契約書には、翌年2/15までに耐震補強工事完了する旨を記載しておきます。

まとめ

相続空き家の3,000万円特別控除の恩恵を受けるには、それぞれの細かいルールに当てはまるかの確認が必要です。

ちょっとした勘違いのまま、思い込みで進んでしまい、対象外になってしまうことは避けたいですね。

また、知らなかったせいで、残念ながら、税金が何百万円も変わってしまう方もいらっしゃいます。

タイムマシーンで過去に戻ってやり直しができれば…、と、願いたくなります。

後悔しないために、それぞれの専門家に相談するのが安心です。

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