投資物件の運用を考えて不動産購入される方もいますが、相続物件を貸し出すこともあるでしょう。賃料、礼金、敷金等の基本条件の他に、不動産オーナーが決められることもあります。そんな不動産オーナー事情と対応の手引きです。

 次の順にご案内いたします。

1.　設備　VS　残置物

2.　ペット飼育可　VS　ペット飼育不可

3.　耳寄り編(オーナーから住人に、損害賠償請求の例)

4.　資産運用〜高く売るために

5.　まとめ　～重要事項説明書の必要性～

1.　設備　VS　残置物

設備は物件に付随します。壊れたら不動産オーナー負担で修理が必要です。

残置物は、前の入居者が置いて行ったもの。新しい入居者が使ってもOK、処分してもOK。壊れたら入居者負担で新たに購入して設置してもOK。

では、どんなものが設備や残置物として存在するのでしょうか。

判断するうえで、代表的なものを記載します。

①エアコン

②温水洗浄便座（例：ウォシュレット）

③照明

①エアコンは、設備にする台数を決めましょう。

エアコンが設備に含まれる場合は、壊れたら不動産オーナー側で修理・交換をしなければなりません。

エアコンが残置物に含まれる場合は、壊れても破棄するか交換するかは入居者の自由です。そして入居者が退去時に、そのエアコンを持って行っても文句は言えません。

リビングにだけ1台、設備として設置。他の部屋の分は、ご自身でつけていただく。または、2台あるうちの1台は残置とするetc…。

生活必需品のエアコンの台数で、オーナーの負担も変わります。

②温水洗浄便座も、入居者が気になる項目です。

賃貸は売買に比べて、設備の経費を抑える傾向にあります。入居者が退去するたびに原状回復でフルリフォームしていては利益が上がりません。売買物件とはランクが少し劣るリフォームをすることが多いのです。

最近では、温水洗浄便座が必須条件という入居者も多いですが、「温水洗浄便座なし」を標準とするオーナーもいます。

前の入居者が置いて行った温水洗浄便座をクリーニングのみで残置物とし、壊れた際には温水洗浄便座なしの便座に交換となる旨を示します。

入居者が温水洗浄便座を使用したければ、自身で買って付けてね、ということになります。

③照明〜蛍光灯の2027年問題。

照明機器、電球・蛍光灯は消耗品のため壊れたら「交換」する残置物が原則です。

しかし、蛍光灯の製造・輸出入は、2027年末までに終了することが決定しています。

退去のタイミングでLED照明に変更工事をするオーナーの中には、国や自治体の補助金・助成金を活用している方もいます。

2.　ペット飼育可能　VS　ペット飼育不可　そして子ども…!?

マンション自体がペット可能な管理規約があったとしても、賃貸条件はオーナーが好きに決めてOK。犬はOK、猫NG…etc。

同じように、「⚪︎⚪︎な人には貸したくない」を自由に選ぶこともできます。

「子ども不可」や「未就学児不可」といった条件。入居者が条件を知らず（覚えておらず）に出産後に引っ越しを余儀なくされて新居を探される方もいるのです。

3.　耳寄り編(オーナーから住人に、損害賠償請求の例)

バルコニーからの浸水被害で、貸主から借主への損害賠償請求が認められた判例がありました。

・借主はバルコニーに植木鉢を置いていた

・排水溝の清掃を怠っていた

・台風による降雨でバルコニーから水があふれ階下に居室等に浸水した

以上のことから、借主の清掃に関する善管注意義務違反が問われたためです。

4.　資産運用〜高く売るために〜　フリーレントは物件の魅力を高める！?

不動産オーナーの皆さんが考えること。

・できる限り満室であること

・賃料で高い利回りを得られること

上記2点をクリアするためのヒント。そのひとつがフリーレントです。

家賃は下げず、フリーレントで借主の心をくすぐるのです。

フリーレント最大12ヶ月という物件もありました。

ただし、短期解約の場合には、フリーレント分は全額違約金として払わなければなりません。

5.　まとめ　～条件を示すのは、重要事項説明書～

「設備」「残置物」を明確にして、新しい入居者に条件を示すために、重要事項説明書が存在します。

契約書にも特約事項を設けますが、重要事項説明書には、より詳細に記載されます。

短期解約違約金についても、フリーレント分は全額払ってもらう旨を特約事項に盛り込んでおきます。

賃貸借契約をする際には、しっかりと条件を整理して、不動産業者と相談しながら重要事項説明書を作成してもらいましょう。

ただ、あまり制約しすぎると、借り手が見つからず、長期に空いてしまいます。

長期に空いてしまうと、いわくつき物件だと勘違いされ、更に興味を持っていただけなくなることもあるので注意が必要です。

最後に、賃貸に出す場合、住宅ローン返済中は注意が必要です。

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