不動産取引でトラブル発生。ずっと順調に進んでいたはずなのに、何かがおかしい。どこに闇が潜んでいたのか。何がいけなかったのか。事前に防ぐ方法はなかったのか。あらゆる観点から解説します。

不動産取引でトラブル発生といっても、いろいろなケースがありますが、ここでは売買に関するトラブルについて事例を元にお話しします。

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1.　どこに相談すればよい?

2.　どんなトラブルがあるの?

　(1)相続に関する問題

　(2)不動産売買後のトラブル

　　　a.重要事項説明義務違反

　　　b.購入者の源泉徴収義務

3.　まとめ

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では、1つずつ、進めてまいります。

1.　どこに相談すればよい?

相続窓口は、民間や公共機関、いろいろな場所で開催されていますが、

お住まいの都道府県の役所等にも、不動産専用の相談窓口が存在します。

市役所や区役所等の公共機関での相談は、原則、先着順で曜日や時間も限定されていますが、無料で予約制で利用可能です。

ある都道府県では、不動産業者が加入する不動産協会から相談員として選ばれた宅地建物取引士と、法律に詳しい弁護士との2人1組みでタッグを組み、難題にも立ち向かいアドバイスしてくれるため心強いです。

2.　どんなトラブルがあるの?

(1)相続に関する問題

 2024年4月1日から相続登記が義務化され、不安に感じた方からの相談も受けるようになりました。

不動産を相続した場合、相続の開始を知った日から3年以内に法務局に相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく期限内に申請しなかった場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。

尚、2024年4月1日以前に相続した未登記の不動産も、2027年3月31日までに登記が必要です。

相続によって不動産の所有権を取得した方は、

①相続の開始があったこと

②その不動産の所有権を取得したこと

上記①②を知った日から3年以内に登記申請義務が発生します。

相続人が多い場合、全員が協力的であればスムーズに手続きも進みますが、1人でも反対の方がいると売ることができません。

ご自身の持分のみを売ることも可能ですが、商業ビル等で収益を見込める不動産でない限り、買い手を探すのは困難です。

相続人のひとりに借金がある場合等は、法定相続分にて代位登記され、持ち分を押さえられてしまうこともあります。

持分の差し押さえをされた相続人は、①②を知った日から3ヶ月以内に遺産相続放棄の申請をした場合は、差し押さえを逃れることができます。

相続人全員で遺産分割し、不動産の相続人をひとりに決めて登記し、売ったお金で、価格賠償するケースもございます。

2023年4月1日に施行された民法改正では、他の共有者が所在不明者の持分を取得できるようになりました。

・相続開始から10年経過していること

・地方裁判所に申立てを行い、決定を得ること

・行方不明者の持分の時価相当額の金銭を供託すること

相続登記を放置している間に、相続人が高齢化し、次々と相続人が増えていき、権利関係が複雑になっていきます。

(2)不動産売買後のトラブル

a.重要事項説明義務違反

契約時には、必ず重要事項説明がございます。

契約後にトラブルにならないために、あらかじめ購入者に知っておいてほしい情報が盛り込まれています。

売主が不具合を知っていて伝えず、買主は不具合を知らずに購入した場合に問題となります。

買主に所有権が移転してから売主にクレーム、どちらが修理代を負担するか、トラブルに発展します。

オーナーチェンジの物件でこんな事例がありました。

オーナーチェンジの売買の場合、既に入居者がいます。

オーナーチェンジ物件を購入後すぐに、入居者からクレームが入ります。

トイレのパイプから水漏れ、流れも悪い。シャワーが使えなくなった、お湯がでないetc。

やるべきことは、新所有者から入居者へのヒアリングです。

・いつから不具合があったか

・その不具合を、前のオーナー(前所有者)に報告したか

報告していれば、事項事項説明に不具合箇所として記載しなければなりません。

当然、買主は、それを踏まえた金額にて購入を考えるからです。

前所有者が知っていて不動産会社が知らなかった場合は、前所有者に請求。

前所有者が不動産会社に伝えたにもかかわらず、説明を怠った場合は、不動産会社にも請求できます。

重要事項説明は、買主にのみ、説明されます。

売主にとっても、買主にとっても、売買後のトラブルを回避するための重要アイテムです。

b.購入者の源泉徴収義務

購入者の源泉徴収義務とは、国内に居住していない者から不動産を購入した場合に発生する義務です。

不動産取引での源泉徴収とは、支払時に法定の税額を差し引き、残額のみを相手方に支払い、差し引いた税額を国に納付する仕組みです。

源泉徴収義務を見過ごしてしまった場合、所得税は源泉徴収義務を負担していた買主が徴収することとされており、税務調査で源泉徴収に係る納税告知処分および不納付加算税不可決定処分に至ったケースがございます。

3.　まとめ

売りたい不動産のメンテナンスが行き届いており、とても綺麗に使用されている場合に、処分に困っていた家具を一式丸ごと置いたままで売買できたケースもございました。不動産を購入した新しい住人の方が利用してくれたのです。

ご自身が高齢で、亡くなった後のことを考えて、たくさんある不動産を、順次売却され、終活に励んでいる方もいらっしゃいます。

相続登記の義務化に伴い、2024年4月1日以前に相続した未登記の不動産の登記期限、2027年3月31日に近づくにつれ、

駆け込みでの売却の動きも予想されます。心あたりがある方は、ぜひ、一度、相談してみましょう。

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