思わぬ収入の一時金、退職金、不動産買い替えの売買利益、養老保険満期金、学資保険満期金、コツコツ貯めた積立金、今の時期、どこに預けたら…? 株? NISA?…、不動産投資は聞いたことがあるけれど…。

素人でもできるのかしら? プロが血眼になって探す投資物件とは？気になる情報を解き明かします。

不動産会社には、毎日のように他社からの売り込み物件があります。同業者同士で売り買いがあるのです。何十億円ものビル売買の話だけでなく、買った中古マンションをフルリノベーションして価値を高くして売る業者、空き家活用事例:古民家を補修工事して貸店舗や貸事務所等の賃貸料金で収入を得る業者、ローンが払えなくなった人の不動産を買い付けてリースバック(所有権は業者に移転するが、住人は家賃を払って住める)を得意とする業者もいます。

ここでは、今、まさに住んでいる人が家賃を払ってくれている不動産にスポットをあてていきます。

家賃収入のある不動産売買をオーナーチェンジと言います。

例えば、1000万円で購入した物件の家賃収入が、仮に毎月8万円ずつ入るとしましょう。

単純計算で、8万円の12ヶ月分で年間96万円です。

1,000万円の96万円は、年利9.6%にあたります。

いわゆる投資物件です。

1.　初期費用

2.　建物管理

3.　専有部

4.　賃借人

では、順番に見ていきます。

1.　初期費用に関すること

不動産購入時にかかる費用です。

・仲介手数料

・登記費用

・司法書士への手数料

・固定資産税　←売主が既に年払いで支払っているので、購入日以降の日割り分を、買主が売主に支払います。

2.　建物管理に関すること

マンション等の集合住宅では欠かせません。

・管理費

・修繕積立金

買取業者が最も気にするのは合算額です。

合計3万円以上になると所有リスクも高く、買い手の業者も二の足を踏みます。

総戸数が少なければ、全体費用を世帯数で割るので、一戸数当たりの負担額が高くなるのは当然ですが、低層マンションで開放感たっぷりのゆとりある好立地に価値を見出す業者がいるのも事実です。

気がかりなのは、

①過去に滞納はないか

②大規模修繕はいつ行ったか

③将来の大規模修繕は、現在の積立額で足りるのか

①滞納金

売主が管理費を滞納したままマンションを売った場合、新しい所有者が滞納費用の債務を引継ぎます。 つまり、前所有者の滞納分を、新所有者は支払わなければなりません。

②大規模修繕

③積立額で足りるか

近い将来の工事費用が積立額で足りない場合に、大きな額が徴収(出費)となるケースもございます。

①②は売買契約前の「重要事項説明書」で必ず説明がありますが、購入検討の際は、事前に確認してみましょう。

③は管理会社から管理組合に提出されたシミュレーションや議事録等から読み取れることもあります。

3.　専有部分に関すること

・室内リフォーム時期

・室内の設備確認

設備は約10年ほどで寿命がきます。特に給湯器交換は出費が嵩みます。

もっと長い期間であれば、配管工事等も考える必要が出てきます。

4.　賃借人に関すること

・どんな人が借りて住んでいるのか。

・住人に何かあったときの緊急連絡先、ご家族は近くに住んでいるのか。

・家賃の滞納はないか。

・保証会社に加入しているか。

真面目に払っている方でも、将来の滞納は予測できません。

保証会社に加入されていれば、滞納があっても手続きをすれば、保証会社が肩代わりしてくれ、夜逃げされた場合でも現状回復費用が支払われたりします。

保証範囲は必ず確認しましょう。

まとめ

購入後の家賃収入から、数年後に購入価格より高く売り抜け利益を得る投資家たちもいます。

ワンルーム、2DK、3LDK、4LDK戸建てへ、と、少しずつ広い家を買い、売買を繰り返し、家賃収入が大きい家は賃貸に出し、月々の家賃収入でサラリーマン退職後も安泰な方もいます。

人生は選択の連続です。売買か賃貸か。迷ったら両方で募集して、賃貸が先に決まれば家賃収入、入居者がいる状態で売れたらオーナーチェンジ。

どんな人生設計にするか。流れに任せて良い結果が生まれることもあります。

投資物件選びに大切な、築年数・駅近・利便性は、あくまでも指標のひとつです。

人気のエリアも大事ですが、自分が住んで心地良い場所を選んでみるのも賢い選択かもしれません。

この条件だから絶対大丈夫ということはありません。投資にはリスクはつきものです。余裕を持った運用を目指しましょう。

不動産会社では、業者間で確認できるシステム(レインズ)等で成約物件を調べることができます。

同じエリアの同条件の賃貸物件の市場価格や、同建物で近い広さの区画の成約価格はいくらなのか。気になる点、ほんの少しの不安も気軽に相談してみましょう。

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東海住宅は、地域密着で経験豊富なスタッフが家の診断・査定・ご提案をしております。家を買うタイミングは、「現在の住居費が高くてもったいないから」「金利が低く買い時だから」「もっと広い家に住みたいから」という方が多いです。ただ住宅ローンの借入時、返済時の年齢などがローン審査に影響を与えることもありますし、物件や年収によっては審査に通らないケースもあります。「家を買うタイミングを知りたい」「自分に合った物件がわからない」という方はお気軽に一度ご相談ください。地域に密着した物件探しや不動産の問題解決に強い私たちにお声がけください。