マイホームの売却では流れや税金など、わからないことだらけで不安ですよね。売却時の税金知識として軽減税率や3,000万円控除についてご説明します。

どちらも譲渡所得を低くおさえるためのお得な制度です。

マイホーム売却時の軽減税率の特例とは？どれだけ安くなる？ 軽減税率とは、マイホームを売却したときに低い税率で税額を計算できる特例のことです。売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合に適用されます。

所有期間によって決まるので後悔しないように計画的な売却タイミングはいつなのか、事前に相談しておくとよいでしょう。

軽減税率の主な適用要件

・住んでいた家屋か、家屋と敷地の両方を売ること

・売った年の1月１日に所有期間が10年を超えていること

・すでにこの特例や買い替えの特例などを受けていないこと

・親子や夫婦などに売ったものではないこと

軽減税率のメリット

この特例を使うことで所得税と住民税を合わせても、売却時における譲渡所得を14.21％の税率におさえることができます。所有期間にもよりますが、通常は20％ほどの税率になります。

参考：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」 （https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm）

3,000万円の特別控除とは？軽減税率と併用できる！ 3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却したときに受けられる控除です。 正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」といわれ、3,000万円までの譲渡所得には課税されないので節税効果が大きくなります。不動産売却時の所有期間に関係なく控除が受けられ、軽減税率の特例と3,000万円特別控除は併用が可能です。

特別控除の主な適用要件

・住んでいた家屋か、家屋とともに敷地や借地権を売ること

・すでにこの特例や譲渡損失についての損益通算、および繰越控除の特例の適用を受けていないこと

・すでに買い替えや交換の特例など、その他特例を受けていないこと

・親子や夫婦などに売ったものではないこと

3,000万円特別控除のメリット

マイホーム売却時に3,000万円までは譲渡所得が控除されます。共有不動産の場合は、夫と妻それぞれの持分に3,000万円控除が適用できます。共有者全員で3,000万円ではなく、共有者1人に対して最高3,000万円が控除されます。

参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」 （https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）

軽減税率と3,000万円控除はどのように併用する? マイホーム売却時に特例をどのように併用できるのかご説明します。まずは、所有期間に関わらず譲渡所得が3,000万円までは控除ができます。もし住んでいなくても住まなくなった日から３年を経過する日の12月31日までに売却すれば特別控除が受けられます。

譲渡益が3,000万円以内なら、税金が0円（通常は20％程度）

一般的な不動産の売買では20％程の課税がありますが、マイホームでは譲渡益が3,000万円までは税額が0円になります。マイホーム売却にかかる税金が高額にならないようにするための制度ですので所有期間は影響しませんが、住まなくなってから３年以上経過すると特別控除が受けられなくなるので注意が必要です。譲渡益が3,000万円を超えるかが一つの目安になります。

譲渡益が3,000万円を超えるときでも、軽減税率が適用される

所有期間が10年を超えるときは、譲渡益が3,000万円〜6,000万円以下の部分まで税金は14.21％の軽減税率が適用されます。6,000万円を超える部分には20％程度課税されます。3,000万控除と併用して6,000万円以下の部分において譲渡所得の軽減を受けられます。

特例によって税金が0円になる場合でも確定申告が必要

特例を使うことで税金が低く抑えられたり、0円になる場合でも確定申告が必要です。譲渡所得の内訳書や住民票の写しなどの必要書類を要して書類の申請をします。

マイホーム売却時の特例や税金を控除する制度について知っておこう

マイホームを売ったときに控除を受けるには、売却する不動産はマイホームである必要があります。マイホームであっても控除を受けるための条件や併用できる制度とできない制度の知識を身につけておくことが大切です。不動産取引で併用できる制度を知って節税にお役立てください。

不動産の売買においては、特例の適用要件などがあるためタイミングは大変重要です。マイホームの売却の検討をするなら、地域の不動産情報を把握している専門家のアドバイスを受けられると安心ですね。

不動産会社の選び方

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