「底地や借地権を売却したい」「土地は借地で家は持ち家なので土地を買いたい」など、底地や借地権の売却や購入を検討したいという方もいるのではないでしょうか。



しかし権利関係が複雑なので、思うようにはいかないもの。ここでは底地と借地権の違いや買取、売却時の注意点について必要な情報を解説していきます。

底地と借地権の違いとは？

底地と借地権は同じ土地の権利です。土地を借りて建物を建てると、その土地を使うことができる権利が発生します。その権利を借地権といいます。土地を貸している地主さんが持っている土地を底地といいます。同じ土地なのに２つの権利があることになります。

借地権の種類とは？

借地権は建物が建っている土地を使う権利です。借地権は主に３つの種類に分ける事ができます。



1.旧借地法（賃借権）…堅固の建物と非堅固の建物に分類し、期間が定められています。建物の建て替えや譲渡などの際には、地主さんの承諾が必要です。（旧借地法で契約されているかたがほとんどです）



2.新借地借家法…新たにできた法律で堅固、非堅固の区別がなくなり、普通借地権と、定期借地権に区分されます。また、建物を買い取ることをあらかじめ約束する建物譲渡付き借地権などもあります。



3.地上権…借地権の中でも地上権として登記をしているものは、所有権に近い権利です。地主さんの承諾がなく譲渡もできます。また、正当な自由がない限り更新の拒絶もできないというものです。




また、底地と借地権を理解するうえで押さえておきたいポイントは次の４つです。

・地主さんは地代の収入がある→借地人さんは地主さんに地代を支払う

・土地の固定資産税は地主さんが負担→建物の固定資産税は借地人さんが負担

・底地の売却は自由にできる→借地権の売却は地主さんの承諾が必要

・借地人さんから地主さんへ、契約更新時には更新料、売却時などには譲渡承諾料が必要

底地や借地権を相続した場合の注意点

基本的に底地や借地権は売却も可能ですし相続もできます。ただし、相続によって問題が起こることが多いので注意してください。たとえば、第三者から土地を借りて家を建てていて親が亡くなると、その家（借地権）を子供が相続します。逆に土地を貸している底地を持っている親が亡くなると底地権の方でも相続が発生します。



ここで、問題となるのは、相続時の評価額が実勢価格よりも高額になることです。そのため相続税がかなり高くなってしまい、実際に売ろうとしても売れないのが普通です。ですから高額な相続税をやっとの思いで納税しても、思ったような価格では売れないというリスクをおさえておくことが大切です。売り方としては色々ありますが、相続する前に売却しておくか、底地と借地権を一本化し所有権にしておくことで高値で売ることも可能になります。

売りに出しても一般の買い手はつきにくい

権利関係が複雑な底地や借地権は、市場で売り出しても買い手がつきにくい不動産です。底地を購入しても第三者に土地を貸してる状態なので、土地を自由に使うことはできません。借地権を持っていてもリフォーム、建て替え、売却などは地主さんの承諾が必要となるので、承諾を得る事ができなければ売却もできないのです。このような事情もありなかなか買い手がつきにくい事情があります。

一般的な仲介で売れないときは買取という選択肢がある

相続税の納税や住み替えなど現金化を急いでいる場合、買取も視野に入れることが重要です。買取とは不動産業者が物件の買取をするというものです。買取保証付きの売買や、買取を専門としている不動産業者もいますので、早期に売却する必要がある場合には買取も選択肢の一つです。



◆一般的な仲介で売却するメリット

・時間がかかっても高値で売れる可能性がある

・市場に出すので多くの方に物件を知ってもらえる



◆不動産業者の買取を利用するメリット

・早急に現金化ができる

・周りに知られずに売却することができる

・リフォームや解体、クリーニング費用がかからない

高く売るためには専門知識が必要となる

不動産にはさまざまな売り方があります。底地、や借地権を高く売るためには専門知識が必要です。たとえば底地と借地権を同時に売却することができれば、買い手は所有権として購入できるので高値での売却が可能となります。ただし、底地の所有者と借地権者の両方で上手く話を進めていかなければなりません。同じように、底地を借地人さんに買い取ってもらう、借地権を地主さんに買い取ってもらう。底地と借地権の等価交換を行うなどを行うこともあります。いずれにしても専門的な手続きが欠かせませんので、必要書類のやりとりなど、不動産会社との打ち合わせもしっかり行う必要があります。

底地や借地権を相続したら知識や経験のある不動産会社に相談する

底地、借地を相続したら、どのように運用していくのかなども含めて、知識や経験のある不動産会社に相談しましょう。借地権の契約内容の不明点や更新料など、法律や実務面でサポートしてもらえると心強いでしょう。「底地や借地権を子供たちが相続する前にできることをしておきたい」「相続税対策や売却の相談をしたい」「そもそも、底地、借地って何？所有権とどう違うの？」など、お悩みをお持ちの方は、ぜひこの機会に不動産会社へ相談してみてください。

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