不動産の売却では一般的な「仲介」と「買取」という方法があります。仲介にも買取にもメリットとデメリットがあるのですが、よく知らなかったということも。



不動産の売却を検討している方に向けて仲介と買取の違いや不動産を売る際に知っておきたい税制についてもご紹介します。

トラブルなく売却するには買取の方が良い？仲介との違いとは？

手続きや法律面などの知識が必要な不動産の契約。不動産会社が売主や買主、借主や貸主の間に入って契約のさまざまなサポートを行うのが不動産仲介です。一方不動産会社が買主となって購入するのが不動産会社の買取です。
不動産の売却方法として「仲介」と「買取」の違いとして、メリット、デメリットを知っておきましょう。

売却方法で買取を選ぶこともできる

不動産会社と媒介契約を締結する「不動産仲介」が一般的ですが、売れなければ手放せないので、売却期限が限られている場合には「買取」を選ぶこともできます。不動産会社に購入してもらうことで短期間での売却が可能ですが、買取ができない不動産もあるので注意が必要です。買取では相場よりも売却価格は安くなります。

仲介のメリット？

不動産仲介は一般的な不動産売却の方法です。以下にメリットを詳しくご紹介していきます。

1.適正価格で売却することができる

仲介では市場に物件を出すので適正価格で売却できます。そのため、価格だけでいえば買取よりも高く売れる可能性があります。

2.契約書類の作成や引き渡しまでの手間が省ける

専門知識のある不動産会社に依頼することで不動売買の契約に必要な手続き、書類の作成をしてもらえます。不動産の知識がない場合、契約違反や法律違反をするリスクがあります。

不動産仲介のデメリット

不動産仲介のメリットもありますが、デメリットの方もみておきましょう。

1.売却に時間がかかる

売りに出すタイミングなどによっては、売却までに時間がかかることがあります。住み替え先の家が決まっているのに、現在の家が売れないときなどはデメリットになります。

2.仲介手数料がかかる

不動産会社に仲介を依頼するので仲介手数料がかかります。これは買主が見つかって売買代金に応じて金額が変わります。売買が成立しなければ仲介手数料はかかりません。仲介手数料には上限が決まっているので以下を目安にしてください。


◆法律で定められている仲介手数料の上限

・400万円を超える部分→売却価格×3％＋6万円＋税

・200万円〜400万円以下→売却価格×4％＋2万円＋税

・200万円以下→売却価格×5％＋税

3.売りに出していることを周りに知られる

市場に出して募集をするので、売りに出していることは周りに知られてしまいます。多くの方に知ってもらいできるだけ高く売りたいという方もいますが、周りに知られずに売却したいという方もいますので、知られたくないという方にとってはデメリットになります。

不動産買取のメリット

不動産の買取は早く売りたい、現金化を急いでいる方に向いている売却方法です。メリットが多いと感じられるかもしれません。

1.すぐに現金化ができる

市場で買主を探さずに、不動産会社がすぐに買い取ってくれるので、契約までがスムーズですぐに現金化が可能です。これが買取の１番のメリットです。

2.仲介手数料がかからない

不動産会社が買主となるのでほとんどの場合、仲介手数料はかかりません。

3.売主の契約不適合責任を問われないことが多い

売主は買主に対して契約不適合責任を負います。売却後でも契約内容と異なる場合には責任を負わなければいけません。不動産会社の買取では、契約不適合責任は原則は不要となります。売却後に不具合が発生したなどのトラブルを回避できます。

不動産買取のデメリット

不動産の早期売却をしたい方にはメリットのある買取ですがデメリットもあります。


1.築古などが多いので売却価格が低め


不動産会社がリノベーションなどの費用を負担することになるので買取価格は市場価格よりも低くなります。売却価格を重視している方には仲介の方が向いているといえます。


2.物件によっては買取ができないこともある

建物が古く、建物の破損や室内の状況が悪い場合でも買取ができるケースは多いです。ただ、あまりにも老朽化が激しい、再建築ができない、違法建築などは買取が難しい場合もあります。

不動産の売却で損をしたくない人は？売却時に使える特例について

不動産の売却で損をしないためには、やはり税制を活用することが欠かせません。よく知らないという方も少なくないのでいくつかご説明します。


売却時の税金が軽減される3,000万円控除

不動産の売却で利益がでた場合に利益に応じて税金がかかります。

しかし、不動産売却の譲渡所得から3,000万円を控除できる制度があるので、所得税を低く抑えることができます。

正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

譲渡益が3,000万円以内なら税金がゼロになるのでかなりの節税ができます。



相続した空き家の売却で3,000万円控除

相続した空き家の売却をすると、かかる譲渡所得から3,000万円の控除ができます。被相続人が一人暮らしであったこと、昭和５６年５月３１日以前に建築されていること、相続から譲渡まで空き家であること、譲渡額が１億円を超えるものを除く、などの条件があります。
他にも細かな条件があるので空き家を相続したら、不動産会社に相談しておくことをおすすめします。



買い替えには買い替えの特例

不動産の買い替えの特例では譲渡益にかかる税金を一時に繰り延べることができます。居住用財産でも、収益物件でもどちらでも支払いを遅らせることができます。居住用財産の買い替えの特例では、所有期間が10年を超える、他の特例を受けていない、買い替える建物の床面積が50㎡以上で土地の面積が500㎡以下などの条件がありますが、確定申告をすることで住み替え時の税負担を減らすことができます。


・居住用不動産：「特定居住用財産の買い換えたときのの特例」

・収益物件（不動産投資）：「特定事業用資産の買い換えたときの特例」

不動産の売却は仲介？買取のメリット・デメリットまとめ

不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の２つの方法があります。仲介は適正価格で売却できる反面、市場に出して募集をするので買取に比べ現金化までに時間を要します。買取は価格は安めになる可能性はありますが、仲介手数料もかからずにすぐに売却ができます。


◆仲介のメリット

・適正価格で売却することができる

・契約書の作成や引き渡しまでの手間が省ける



◆仲介のデメリット

・売却に時間がかかる

・仲介手数料がかかる

・売りに出してることを周りに知られる



◆買取のメリット

・すぐに現金化ができる

・仲介手数料がかからない

・売主の契約不適合責任を問われないことが多い



◆買取のでデメリット

・築古などが多いので売却価格が低め

・物件によっては買取ができないことがある



今回は仲介と買取のメリット、デメリットを比較しましたが、その他にも住宅ローンがある場合にはいくら残っているのか、住み替えをする際の資金計画、どの特例を使えそうなのか、などの情報と適切な判断が重要です。

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