「家を売ったらいくら税金がかかるの？」「家を売ったら所得になるの？」「3,000万円控除って何？」など、家を売るときの税金について知っておきたいと思いますよね。みなさんはどんな疑問を持っていますか？




今日は家を売ったらかかる税金と3,000万円控除の特例について解説します。

家の売却にかかる税金について解説！

家を売るときにかかる税金では、「売却時にかかる税金」「利益がでたときのみかかる税金」「税金が軽減される特例」を理解しておくことが大切です。


たとえば売買契約書に貼付される印紙税は売却益の有無に関わらず税金がかかりますが、譲渡税は利益がでた場合のみかかる税金です。


【家の売却にかかる税金】

◆利益がでなくてもかかる税金

・印紙税

・登録免許税

・消費税



◆利益がでたときのみかかる税金

・所得税

・住民税など



◆税金が軽減される特例（代表的な特例）

・長期譲渡所得による軽減

・3,000万円控除の特例

利益がでなくてもかかる税金

家を売るときに利益がなくてもかかる税金は「印紙税」「登録免許税」「消費税」です。それぞれに計算方法が違うのですが、必要なものとして覚えておくとようにしましょう。

①印紙税

印紙税は不動産の取引価格によって定められています。不動産の売買契約書に記載される取引価格が高くなるほど印紙税も上がります。


・100万円超〜500万円以下：2,000円　

・500万円超〜1,000万円以下：10,000円　

・1,000万円超〜5,000万円以下：20,000円　

・5,000万円超〜1億円以下：60,000円　



※国税庁印紙税一覧表（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm）


②登録免許税

登録免許税は不動産の所有権を移転する際にかかる税金です。抵当権の抹消登記では土地と建物でそれぞれに発生します。



・抵当権を抹消する登記…1,000円(土地と建物で2,000円）

・不動産売買の名義変更の登記…評価額の2%



③消費税

消費税は不動産会社や司法書士などへ依頼する際に生じる税金です。仲介手数料や不動産登記にかかわってきます。印紙税と登録免許税と同様に査定時にいくらぐらいかかるのかシミュレーションが可能です。

利益がでたときのみかかる税金

家を売って利益がでるたときに所得として扱われるのか、いくら税金がかかるのかという、具体的なところを知りたいと思いますよね。家を売って（譲渡して）利益がでたときのみかかる税金があります。不動産を取得した費用から売却にかかった費用を引いたものが譲渡所得です。利益がでたときにかかるものには「所得税」「住民税」などがあります。



①所得税・住民税など

家の売却における所得税は譲渡所得に税率をかけて算出されます。不動産を所有していた期間によって税率が異なります。


・家の譲渡所得＝取得したときにかかった費用ー売却にかかった費用


また、建物は減価償却という計算をする必要があります。減価償却によって建物が経年劣化しているので、不動産の売却益から減価償却分を差し引くことができます。

税金が軽減される特例

できるだけ税金をおさえたいという方は多いのではないでしょうか。税金を軽減するには利用できる特例を使うのがおすすめです。代表的なものには「長期譲渡所得による軽減」「3,000万円控除の特例」などがあります。


①長期譲渡所得による軽減

「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」という言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、所得税、住民税、復興特別所得税は、不動産の所有期間によって税率が変わります。譲渡所得に所得税率を乗じて税金が算出されます。


・不動産の所有期間が５年以下のものが短期譲渡所得（所得税 39.63％）

・不動産の所有期間が5年を超えるものが長期譲渡所得(所得税 20.315%）


②3,000万円控除の特例

マイホームの売却では、譲渡所得から3,000万円まで控除ができます。居住用財産の売却が対象となっているので、マイホームや借地権の売却などが当てはまります。セカンドハウス、別荘などは対象になりません。3,000万円控除の特例によって不動産の売却益が3,000万円まで非課税となるお得な制度です。




【特例を受けられる要件や注意点について】

・マイホームではなく、セカンドハウスや別荘では使えない

・前年、前々年度にすでに3,000万円特別控除を受けていない

・前年、前々年度に他の特例を受けていない

・売主と買主との間に親族関係がない

・相続不動産の売却は要件を満たすことで受けられる

・マイホームの共有ではそれぞれの持ち分に3,000万円の控除が受けられる

家の売却では税金がいくらかかるのかチェックして軽減できる特例を使おう

家の売却ではいくら税金がかかるのかシミュレーションをしておくことが大切です。どのような特例を使うのが一番メリットが得られるのかを確認しておきましょう。

売却のタイミングとして所有期間や不動産の価格変動などで大きく変わることがあるので注意が必要です。それぞれのケースによって細かいことは異なりますが、スムーズに進めるには、できるだけ早い段階で相談をすることが後々メリットになると思います。家がいくらで売れそうなのかアンテナを張っておくようにしましょう。


「家を売るタイミングで損をしたくない」「不動産売却の流れがよくわからない」など、不動産の売却でお悩みの方は、まずは不動産会社にご相談ください。
査定してみることで売却時にかかる税金や譲渡所得なども分かりますよ。


「リフォームをしてから売った方が高く売れるの？」「家が古いので取り壊してから土地として売るのがよいの？」「残地物が多いので片付けが大変」などのご相談も承っております。