部屋に入居者がいるまま、不動産の売買が行われるのがオーナーチェンジ物件です。収益が見込めるのでオーナーチェンジ物件で不動産投資を考える人も多いでしょう。



手軽に投資できるオーナーチェンジ物件のメリット、デメリット、注意点についてもお伝えしていきます。

オーナーチェンジ物件とは何か？

不動産を所有するオーナーが変わるので、オーナーチェンジと呼ばれています。オーナーが変わっても賃借人が部屋を借り続けているうちは、賃料が入ります。すぐに賃料が入ってくるので投資が初めてでもリスクが少ないと言われています。

入居者の募集をしたり、家賃をいくらにするか、リフォームを入れた方がいいのかなどを悩むことなく、そのまま引き継ぐため、手間をかけずに不動産投資を始めることができます。

オーナーチェンジ物件のメリット

それではオーナーチェンジ物件のメリットを説明していきます。



1.家賃収入が見込める

オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態なので、すぐに家賃収入が見込めます。そのためいくら収入が入ってくるのか分かるので収支の計画が立てやすくなります。



2.入居者募集の手間と初期費用が抑えられる

オーナーチェンジ物件では、入居者を募集するための広告費、仲介手数料、募集に関わる費用かかりません。入居しているのでリフォームなどの必要もなく初期費用が抑えられます。



3.銀行の融資が通りやすくなる

家賃収入が入るので物件の収益力が高いと判断されれば、銀行からの融資を受けやすくなる可能性があります。

オーナーチェンジ物件のデメリット

つぎにデメリットについてもみていきます。



1.物件の状況が把握しにくい

入居者が住んでいるためオーナーチェンジ物件は、室内をみることができません。内装や設備などの劣化状態を確認することができないので、不具合がある可能性も考えておきましょう。



2.契約事項をそのまま引きつがなければいけない

入居者との契約内容をそのまま引き継ぐことになるので、退去する際の修繕の特約や、更新時期、更新料などの内容もそのまま引き継がれます。預かっている敷金などの管理も必要です。



3.売却時の管理状況が適切でない場合がある

入居者が家賃を滞納していていないか、また、マンション等の場合には、オーナーが管理費等を滞納していないかについても確認しておくようにしましょう。

オーナーチェンジ物件では何を確認すればいい？

メリットとデメリット以外で確認した方がよいところが他にもあります。


・なぜ売るのか確認する


・入居者との契約内容を確認する
・管理会社を確認する

なぜ売るのか理由を確認する

家賃収入が入るのになぜ売却するのか、売却する理由を確認したほうがよいでしょう。明確な理由が分からない場合にはトラブルがかくれていることもあるので、売却理由を確認するようにしましょう。

入居者との契約内容を確認する

入居者が個人なのか法人なのか、ファミリーなのか、何人いるのかを確認します。また入退去の履歴などから、頻繁に入居者が入れ替わっていないか、長期で入居しているのか分かります。なお、マンションの場合には、管理規約なども確認するとよいでしょう。

管理会社と管理状況を確認する

物件の管理が適切に行われているか管理会社を確認しましょう。問題がなければ継続して依頼できます。管理状況に問題がある場合には管理会社の変更もできます。

自分で住みたい場合はどうすればいいの？

投資用として購入するのですぐには住めませんが、自分で住みたいということがあるかもしれません。不動産会社とサブリース契約をしている場合には、基本的には住めません。サブリース契約というのは、不動産会社が物件を所有者から借り上げて、入居者に賃貸する契約です。サブリース契約を結んでいる物件では、入居者がいなくても不動産会社から家賃が保証されますが、自分で住むことは基本はできません。

サブリース契約でない場合には、入居者が退去したあとで入居することは可能です。ただし住宅ローンを使う場合、不動産を投資用から居住用に変更するには金融機関への相談をしなければいけません。

節税効果を得るにはどうすればいいの？

事業用に不動産を取得すると、減価償却費として建物の価値が下がった分を費用として計上できます。一定の期間に減価償却費を計上し、そのマイナス分を利益とぶつけて税金を減らすことで節税効果を得られます。自分で住む場合には、事業用ではないので減価償却費は計上できません。

オーナーチェンジ物件のメリット、デメリットまとめ

オーナーチェンジ物件を検討するなら、メリットとデメリットを頭に入れておく必要があります。しかし、条件のいい物件はすぐに売れてしまうので、タイミングが重要です。

入居者がいるので収入が見込めるとしても、部屋の中を見られないので不安な要素もあります。しかし、相場よりも安く不動産を手に入れられる可能性もあります。

不動産の購入においては、周辺の価格、利便性、エリアの動向なども踏まえて冷静な判断をすることが大切です。