中古の不動産を購入するときに耳にする「新耐震」や「旧耐震」という言葉があります。
新耐震基準とは震度６〜７程度の大地震でも倒壊しないという建築基準法上の規定ですが、「新耐震」と「旧耐震」にはどのような違いがあるのか、ご存知でしょうか。



そこで今回は、中古不動産の購入を検討したいという方に向けて、「いつからが新耐震基準のなのか？」確認する方法と旧耐震のメリットとデメリットについても解説していきます。

新耐震基準と旧耐震基準とは

耐震基準を理解しづらい原因の一つに、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）によって定められている住宅性能表示制度としての耐震等級と建築基準法の耐震基準などがあり、住宅の強さや強度を示す基準がわかりにくいという点があります。




大きな震災があるごとに改正されてきた建築基準法ですが、新耐震基準とは1981年6月1日に施行された新しい耐震基準のことを指しています。現在でもこの規定のことを新耐震基準、1981年の5月31日までの基準を旧耐震基準といいます。



・新耐震基準⇒1981年の6月1日以降に建築確認の申請をしているかどうか



新耐震基準は震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されており、旧耐震基準は震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されています。

旧耐震基準の確認方法

では、旧耐震基準と新耐震基準はどうやって確認すればよいのでしょうか？
基本的には建築確認の申請日で確認します。建築確認では家を建築するまでの間に建築基準法に適合しているか確認してもらい、確認が終わると建築確認済証が発行されます。




発行された建築確認済証には、建築確認の申請日が記載されています。申請日が1981年6月1日以降であれば新耐震基準で、それよりも前であれば旧耐震基準で建てられた住宅である可能性が高いです。なお、工事が完了したあとの完了検査後に発行される検査済証にも建築確認申請日が記載されています。



・建築確認済証や検査済証などから建築確認の申請日を確認する



新耐震基準と旧耐震基準の確認方法がわかったところで、次は旧耐震基準のメリットとデメリットについてみていきます。

旧耐震基準の不動産を購入するメリット

旧耐震の不動産を購入するメリットには、どのような点があるのでしょうか。
主なメリットとしては以下があげられます。



・価格が割安



・立地や環境に恵まれていることが多い



・地盤が強い場合もある




◯価格が割安
なんといっても周辺相場と比較した場合に価格が割安です。価格が安い方がリその分、リフォーム費用に回すこともできます。



◯立地や環境に恵まれていることが多い

旧耐震基準の建物は立地や環境に恵まれていることが多いです。エリアによっては価格が下がりにくいので、立地を優先させたい方は選択肢に入れてもよいかもしれません。



◯地盤が強い場合もある

新耐震に比べると耐震は弱いといえますが、旧耐震であっても地盤の強いエリアに建築されていることがあります。

旧耐震基準の不動産を購入するデメリット

旧耐震物件を選ぶ際にはデメリットについても知っておく必要があります。
主なデメリットとしては以下があげられます。



・住宅ローンの審査が通りにくい



・税制面での優遇措置が受けられない



・建て替えや改修工事などのリスクがある



◯住宅ローンの審査が通りにくい

金融機関によっては住宅ローンの取り扱いがない場合があります。取扱いがあっても物件によっては融資ができないこともあります。



◯税制面での優遇措置が受けられない

耐震基準に適合する不動産では、住宅ローン控除や住宅取得資金贈与の非課税の特例が使えますが、耐震基準を満たしていない場合には税制面での優遇措置が受けられません。



◯建て替えや改修工事などのリスクがある

耐震や老朽化などに不安があると建て替えや耐震補強工事の検討が必要になることがあります。

よくある質問

ここからは具体的にどのようなご質問があるのかご紹介していきます。



Q.親から贈与を受けて中古の不動産を購入予定です。贈与税がかからないようにできますか？

A.一定の要件を満たす場合には住宅取得に関わる贈与が非課税となります。（省エネ等住宅は1000万円、その他は500万円）しかし旧耐震の場合には当てはまらないので、通常の贈与税の非課税限度額では1年間の合計額が110万円以下であれば贈与税はかかりません。



Q.旧耐震のマンションを購入予定ですが、耐震基準を満たしているのか、耐震補強をしているのかをどうすれば調べられますか。

A.インターネット上では分からないことが多いので、不動産会社を通して調べるのが一般的です。中には旧耐震基準の住宅でも耐震診断や耐震補強工事を実施している場合があります。

中古不動産の耐震基準や不動産の相場を知りたい方は

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