「ローンが残っている家を売って新居を買いたい」「自己資金はなくても住み替えはできるの？」「住み替えで損をしたくない」などのご相談が増えています。



家の住み替えでは自己資金があった方がよいのですが、家の売却価格によっては売却益が出る場合や住宅ローンを完済できることもあります。その場合には、手続きにかかる諸費用などが用意できれば買い替えは可能です。




住宅ローンが残っている場合、購入と売却のタイミングがぴったり合えばよいのですが難しいこともあります。前回は住み替えの注意点として

住宅ローンや費用

の記事をご参考にしてください。

住み替えの３つのポイント

住み替えをしようと思ったら、以下を確認しておきましょう。
これから住み替えを検討するのであれば、「売り、買いのタイミング」や「住み替え自体のタイミング」についてよく考えてみることをおすすめします。


・売りが先か買いが先か
・住み替えの手続き
・住み替えのタイミング

1.売りが先か買いが先か

簡単に住み替えといっても家を売る、家を買うという両方の手続きが必要です。
家の売却と購入のタイミングがぴったり合わない場合もあるので、今ある家を売ってから、その後に新居を探すケースと、先に新居を購入してから売却活動を行うケースがあるのでどちらがよいのか確認しておきましょう。



（家を売ってから新居を探す場合）
家を売ってから新居を探す場合は、住宅ローンがなくなるので資金計画が立てやすくなります。買い換えるときに新たに申請する住宅ローンの審査も通りやすくなるのがメリットです。転勤などですぐに住み替えをしなければいけないこともありますが、デメリットとしては、住んでいる家を先に売ってしまうと、当然ですが住む場所がなくなってしまいます。一定期間の仮住まいについても考えておく必要があります。



（先に新居を購入してから売却をする場合）
先に新居を購入してから売却をする場合は、妥協をせずに新居を探すことができるのがメリットです。その反面、いつ売れるか分からないので二重ローンになる場合もあります。なかなか家が売れないケースでは売買価格を変更するなど資金計画が立てにくい点がデメリットといえるでしょう。家が売れないとローンの審査に通らないこともあります。

2.住み替えの手続き

住み替えでは不動産を買うための手続きと、売るための手続きが発生します。どちらにも必要な手続きがあり不動産会社を通じて行われます。



不動産を買うための手続きは、物件の情報収集、見学、申し込み、売買契約やローンの契約、入居、不動産登記という大まかな流れがあります。詳しくは

「不動産を買うときの基本的な流れ」

の記事をご参考にしてください。


不動産を売るための手続きは、査定、媒介契約、売却活動、売買契約、引き渡し、不動産登記というのが大きな流れです。

3.住み替えのタイミング

家の住み替えのタイミングを考えるのは、どのようなときなのでしょうか。
国土交通省の

「平成30年度生活総合調査」

では、住み替えの目的は以下のような割合になっています。


・「通勤・通学の利便」：35.1%
・「広さや部屋数」：21.4%
・「世帯からの独立」：18.2%
・「新しさ・きれいさ」：16.2%
・「結婚による独立」：14.1%
・「住居費負担の軽減」：13.2%
・「家族等との同居・隣居・近居」：11.8%
・「使いやすさの向上」：10.8%
・「日常の買物、医療などの便利」：10.3%
・「子育てのしやすさ」：9.3%
・「高齢期の住みやすさ」：7.2%
・「災害に対する安全性・治安」：6.2%
・「性能の向上（断熱性、省エネ性など）：5/9%
・「その他」：19.1%
・「不明」：3.3%


住み替えの目的で多いのは、「通勤・通学の利便性」が割合としては最多となり、就職、転勤、転職などのタイミングで住み替えを考えるようです。


また、結婚や出産などのライフイベントに合わせることも多いです。ご高齢の方が一戸建てから生活しやすい駅近のマンションに引っ越されたり、子どもがいる場合には子育てがしやすい環境に住み替えるという方もいます。
ライフイベントのタイミングで住み替えを検討する場合も多いのです。


ちなみに税金や売却価格、住宅ローンの残債などを総合的に考えて、住み替えを計画的に行うこともできます。
たとえば、不動産の売却では所有期間が5年を超えると長期譲渡所得、所有期間が5年以下のものは短期譲渡所得となり税率が異なります。（特例などを利用できることもあります）売却価格で住宅ローンが完済できるかなども一つのタイミングといえるでしょう。


いくらで売れそうなのかという査定も大事ですが、ローンの残債や税金なども考慮しておくと安心ですね。

住み替えの注意点とポイントまとめ

家の住み替えをスムーズに進めるためには、いくらで売れそうなのか、まずは査定をすることが大切です。手続きや費用などを把握しておく必要があるので、この機会に確認してみてはいかがでしょうか。エリアでの不動産価格の推移などの情報をお役立ていただきながら無料査定をご活用ください。