家の住み替えでは「マイホームを売る」「マイホームを買う」という２つの取引をタイミングよく行わなければならず、難易度が高いと感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
事実、「住宅ローンが残っているのに売却はできるの？」「病院やスーパーまで遠いので生活しやすい家に住み替えたいけれど、売れるの？」といった不安を感じているケースが多く、タイミングを逃してしまうということも少なくありません。



そこで今回は、家を売って住み替えたいけれど後悔をしたくない、損をしたくないという方に向けて、住宅ローンや住み替えにかかる費用を中心に解説していきます。

家を住み替えるとき注意点は住宅ローン

家の住み替えではどのようなことに注意すればよいのでしょう。ここではまず、住宅ローンについて確認しておきましょう。


もし、これらが難しい場合は、少し多めに借りる買い替えローンなどの方法もあります。金融機関によって融資額が異なるので事前に情報を収集したり、不動産会社に相談したりしておくとよいでしょう。

住み替え時に必要な費用とは？

住み替えるときにはさまざまな費用がかかってくるため、そのような費用がかかるのか前もって把握しておきましょう。具体的には、売却にかかる費用と購入にかかる費用について、以下の2つの点を意識しておいてください。


1.売却が早く、購入までに時間がかかる場合、仮住まいなどの家賃が必要になることがある


2.購入が早く、売却に時間がかかる場合、住宅ローンが２重にかかることがある


住み替えのタイミングによっては、負担が想定以上に大きくなる場合もあるので、事前に不動産会社ともよく相談してスムーズに進められるようにしておきましょう。

売却にかかる費用

家を売る際にかかる費用は主に次のものがあります。売却価格によって仲介手数料や税金などが変わってくるので、どれくらいになるのかを把握しておくのがポイントです。
・仲介手数料
・ローン一括返済費用
・登記費用
・印紙税
・税金など



（仲介手数料）

不動産の売却を依頼した不動産会社へ支払うのが仲介手数料です。手数料が発生するのは売却してからで、売買価格の3%＋6万円＋消費税が仲介手数料の相場です。
なお、買取の場合には仲介手数料がかかりません。



（ローン一括返済費用）

売却の手続きとして不動産の引き渡しの前に、住宅ローンを一括返済します。金融機関によって手数料は異なりますが、返済手数料の相場は1万円〜5万円です。



（登記費用）

住宅ローンを完済した際には抵当権を抹消する登記をします。また売却した場合にも所有権移転の登記をします。所有権移転登記については

【所有権移転登記】とは？不動産登記に必要な書類とタイミングはいつ？

の記事をご参考にしてください。


（印紙税）

売買契約書には収入印紙を貼付します。売却価格によって異なりますが、1,000万円を超え5,000万円以下では1万円です。

・500万円を超え1,000万円以下では：5千円
・1,000万円を超え5,000万円以下では：1万円
・5,000万円を超え1億円以下では：3万円

◇ご参考　不動産売買契約書の印紙税の軽減措置について

購入にかかる費用

家を買う際にかかる費用は主に次のものがあげられます。売却価格と購入価格によって住宅ローンの借入金額が変わります。仲介手数料なども購入価格によって変わるため、購入後の資金計画をしっかりと立てておくのがポイントです。
・家の購入価格
・仲介手数料
・融資手数料
・登記費用
・保険料
・印紙税
・固定資産税など




（融資手数料）

住宅ローンを組む際には融資手数料がかかります。金融機関にもよりますが一般的には3万円〜5万円ほどで、保証会社の保証料はローン借入価格の0％〜2%が相場です。



（登記費用）

不動産を購入した際には所有権移転登記と抵当権設定登記をします。登記費用の内訳としては登録免許税と司法書士への依頼料です。登録免許税は内容によって税率が異なります。
たとえば、土地の所有権移転登記は評価額の2%、建物の所有権移転登記は評価額の2%、抵当権設定登記は借入額の0.4%です。



※不動産の取得日によって税金の軽減措置を受けられることがあります。不動産の税金や節税に関心のある方はお気軽にご相談ください。



（保険料）

住宅ローンの借入の際の条件となるのが生命保険や火災保険への加入です。生命保険への加入で不動産の購入者が亡くなった場合に返済に困らないようにします。また、火災で被害を受けた場合に住宅ローンのみが残らないように火災保険への加入も検討します。



（固定資産税など）

固定資産税は1月1日時点で不動産登記している所有者に対して課されます。不動産を売却しても、1月１日時点での所有者に対して通知が届くので、購入した場合には日割りで固定資産税を精算することが多いです。



（精算が必要な費用について）

前述の固定資産税のように所有者に対して通知が届く場合に、購入者は売主に対して精算する必要があります。同じような性質のものとしてマンションの管理費や修繕積立金などがあります。通常は口座振替にしているため、明日から変更するということが難しいからです。変更手続きをしている間は、売主の口座から支払われているので、手続きが完了するまでの期間の管理費、修繕積立金を日割りで精算することが一般的です。

売却のタイミングで税金も変わる

不動産の保有期間により売却時の譲渡税の税率が変わります。保有期間が5年を超える場合には長期譲渡所得、5年以下の場合には短期譲渡所得となり、所得税や住民税の税率に違いが生じます。


・保有期間が5年を超える→長期譲渡所得となり所得税の税率は30%


・保有期間が5年以下→短期譲渡所得となり所得税の税率は15%

◇ご参考　不動産を売ったときの譲渡所得に対する税金

※不動産にはさまざまな特例により税金を減らせる場合があるので、無料査定時などにご相談ください。

不売却価格を把握するのが先決

住み替えにはどのような費用がかかるのか把握するためには、売却価格、購入価格がどれくらいになりそうなのかを見極めることがポイントです。売却する場合、まずは査定額を把握しましょう。


ローンの返済方法をどうすればよいのかを検討しながら、売却の準備を同時に進めておきます。そのためにはまず、いくらで売れそうなのかを知るために、査定を依頼します。不動産はエリアが同じでも物件によって違いがあるため、エリア内の不動産売却に力を入れている不動産会社を選ぶとよいでしょう。


リフォームや買取にも対応してくれる会社もあるので、より高値で売却するにはエリアの情報に強く、複数の販売手法をもっていると安心できますね。
東海住宅でも不動産のエリア情報や相場、や価格査定などの相談を受け付けております。

家を売って住み替えるには資金計画が重要

家を売るにしても買うにしてもタイミングが大切です。まずは、住み替えの情報のリサーチから始めますが、タイミングを逃してしまうことで損をしないようにしましょう。


そして、かかる費用などや資金計画、売却のための査定や相談などは、エリアの情報に強い信頼できる不動産会社から情報を得ることが必要です。
住宅ローンや税金の相談やアドバイスを受けながら、売却のタイミング、購入のタイミングを逃さないようにしましょう。