「いくらで家が売れるのか価値を知りたい」「中古なので売るタイミングを知りたい」「売りどきを知るために査定をしておきたい」など、家の査定をする理由はさまざまです。そんな家の査定をするときに気になるのが査定や売却のタイミング。



今回は「家の査定の依頼前に知っておけばよかった」と後悔したくないという方に向けて注意点についてご紹介します。

「もっと早く査定を依頼しておけばよかった」「今は売却するタイミングではなかった」と後悔してほしくないので、お金の流れ、一戸建てとマンションの売却の違いもあれば、売却をする上で役立つノウハウなども取り上げていきます。ぜひご活用ください。

家の売却手順の流れ

家を売却するには「①住宅ローンの残債を確認する」→「②売却価格を把握する」→「③契約を結んで売却を開始する」という大きな流れがあります。


①住宅ローンの残債を確認する
まずは家を売却して住宅ローンの一括返済ができるかを確認しておく必要があります。金融機関から発行されている返済予定表などを見ればわかりますが、手元にない場合には再発行の依頼もできます。


②売却価格を把握する
次に売却価格を把握していきますが、いくらで売れそうなのかを調べるために不動産会社に家の査定を依頼します。同一エリアでの相場などの大まかな価格はWebからでも簡単に申し込みができます。


詳細な価格を調べたいときには現地調査をしてもらいます。そうすることで価格の根拠、高値で売るためのヒントなどを得られることがあります。

③契約を結んで売却を開始する
家の査定を終えたら、不動産会社と媒介契約を結んだ後に売却活動が行われます。多くの場合には契約を締結した段階では費用は発生せず、費用が発生するのは売却先が決まってからです。

家の売却はタイミングが大事

売却のタイミングを知るために査定を検討したり、査定をするタイミングによって売却時に損をしたくないと考えたり方が多いようです。


必要な情報や下調べをせずに不動産を売却しようとしてもうまくいかずに、失敗してしまうことがあります。家の査定価格がローン残高よりも低かったらどうしようと思うかもしれませんが、通常、建物の価値は年数とともに下がっていくものです。


不動産会社は過去の取引価格や周辺環境の取引事例などから売却価格のアドバイスをしたり、ローン完済のために必要な売却額も算出してくれたりするので、売却費用も含めて、状況を把握した上で売却の手続きを進めることができます。

家の査定前の注意点１：住宅ローンの残債（お金の流れ）

不動産売却は買い替えを視野に入れる場合と入れない場合があります。どちらにしても住宅ローンの残高を確認してから返済手段の検討をしていきます。視野に入れない場合は、住宅ローンの残債がいくらあり、売却の費用と併せてローンを完済できるかを把握しておきましょう。


買い替えを視野に入れる場合は、残債が残る場合であっても残債分も合わせて住宅ローンを組むことは可能ですが、ローンの審査に通っても家が売れないと融資が難しくなります。売却価格によって融資金額も変わるので、値下げをしても早く売却したいときには不動産会社や金融機関に相談をしておいた方が安心です。

家の査定前の注意点２：保管書類の確認(一戸建てとマンションの違い）

売却する際にメリットになる書類があれば売れやすくなる可能性もあります。
一戸建てでは建物が法律に適合していることが分かる建築確認済証・検査済証など
の書類の有無を確認します。法律に適合しているかどうかで売却価格や住宅ローン、火災保険などにも影響を及ぼすので、無い場合にはこれに変わる書類を発行してもらうこともできます。


マンションでは管理規約や使用細則などが必要です。無い場合には不動産仲介会社が管理会社から取得してくれます。管理規約にはマンション内のルールが定められており、使用細則には主に駐車場使用細則やペット飼育使用細則、専有部分の修繕の関する細則（リフォームについてのルール）などがあります。


トラブルを防ぐために、マンション内での禁止事項やペットの飼育、リフォームについてのルールがある場合には確認しておきましょう。

家の査定前の注意点３：税金の特例（売却時に役立つノウハウ）

売却をして損をした場合には損益通算をすることで所得税や住民税を減らせます。不動産は買った時よりも値下がりし損をしてしまうこともありますが、譲渡損失が大きくなると3年間の繰越控除ができるケースもあります。


不動産の買い替えをする際にも一定の条件のもと、所得と譲渡損失の金額によっては3年間の課税がゼロになる特例もあります。


このように不動産売却をして損をすることが予測されるときには、給与所得や他の条件も見ながらどの特例にあてはまるのかを前もって検討しておきましょう。

家の査定の注意点まとめ

家の売却の前には必ず査定をします。売り時を知るために価格査定をしたら「不動産がいくらで売れるかだけではなく、他の収入や年齢、条件など、気をつけることを知ることができた」という方がほとんどです。


損をしないためには税金なども調べておかなければいけません。不動産会社の訪問査定では、実際に家の中を見るので困ったことや気になることの相談もできます。


家の売却を成功させるには、普段からアンテナを張り、少し余裕をもって不動産会社に相談をすることが大切です。