「持ち家があるのに転勤が決まってしまった」「急に実家に帰らなければいけなくなった」など、せっかく手に入れたマイホームなのに困ってしまいますよね。




また、売却するにしても「住宅ローンが残っている家を売ることはできるの？」「損をしないためにはいつ売却するのがいいの？」など、住宅ローンがある場合にどう対処すべきか、どんな選択肢があるのかをここでは詳しく解説していきます。

持ち家をどうすべきか？選択肢は４つ

転勤が決まったときの対応方法には、「売却」「賃貸」「現状維持」「空き家」の４つがあります。それぞれに特徴があるので確認しておきましょう。

・売却：いつ帰ってこられるか分からない場合や、転勤が長期に渡るときの選択肢
・賃貸：数年後に戻ってくる予定がある場合や、物件を気に入っているときの選択肢
・現状維持：家は家族が住むので現状維持をし、単身赴任するときの選択肢
・空き家：単身赴任はせずに賃貸にも出さずに、売却もしないときの選択肢

この場合に、売却をするときのメリットは、管理やリフォームなどの費用がかからないことです。

賃貸に出す場合のメリットは家賃収入が入ることで、デメリットは入居者の入れ替え時にリフォームなどの費用が発生したり、住宅ローン控除が使えなくなることです。

住宅ローン控除は居住用という要件があり、賃貸に出す場合には適用されないので注意が必要です。住宅ローン控除が受けられないと厳しいなという場合には売却をした方がよいかもしれませんね。

単身赴任をして持ち家にご家族がそのまま住む場合には、ご家族の生活環境が変わらないのがメリットですが、住宅ローンと単身赴任先の家賃が両方かかるケースもあります。単身赴任をせずに空き家にしておくのであれば、戻りたい時にいつでも家に戻れるというメリットはありますが、二重に住宅ローンや家賃がかかってしまい家計への負担も大きくなります。

このように家計への負担などの影響を考えると、「売却」するか「賃貸に出す」ということが基本的な対応です。

ローン残高の返済ができればOK

次に損をしないために「家を売却した方がよいのか、賃貸に出した方がよいのか？」ということを検討してみましょう。

まず一つ重要なことは、家を売却することで住宅ローンが一括返済ができればすぐに売却が可能です。

住宅ローン残高の一括返済ができるかどうかをチェックしなければならないのですが、そのためには家がいくらで売却できそうかを把握しなければいけません。これが基本中の基本です。

もし、一括返済ができない場合には、借り入れなどで住宅ローンを完済するという検討も必要になるので借り入れや返済計画などに不安がある場合には、慌てないためにもお早めのご相談が必要です。

家の売却価格を確認するには？

一番手軽に家の売却価格を把握するには、不動産の売却査定などを利用するとよいでしょう。インターネットから簡単に申し込みができ、大まかな価格を調べるには机上査定という方法ですぐに調べることができます。詳細な価格を調べるには実際に家を見てもらう訪問査定の依頼もできます。

また、不動産会社に査定や売却を依頼する際には買取の可否についても確認しておくと安心です。日本の不動産は税法上では建物の価値が少しづつ下がっていくものなので、売却査定の評価をチェックしたり、もし不動産会社に買取をしてもらえる場合には、多少価格が下がったとしても必ず売れるという保証がつくので有効な手段だと思います。

家の価値を確認するために情報収集を

いつ戻ってこられるか分からない場合や、確実に戻ってこられるかが不明という方は売却をすることが多いのですが、その他にも維持管理費などを支払う余裕がない場合や、賃貸に出し住宅ローン控除が受けられなくなると厳しいという方は売却を視野にいれておくとよいでしょう。

築年数の経過によって家の価格が下がることもあるので、価格の変動なども見ながらこの価格ならば売ってもよいという売却価格であれば、売却すればよいですし、納得がいかなければ賃貸や現状維持、空き家にして様子をみるということでもOKです。

また、売却して損失が出た場合には税金がかからないので、税金についてもアドバイスさせていただくことが多いです。損失がでた場合には３年間は繰越ができるので、条件はありますが所得から損失分を控除できます。

控除するには居住用の不動産などの一定の条件があるのですが、損失がでそうなときには売却することで「損失を翌年以降も３年間繰り越すことが可能」という特例を利用しない手はありません。

不動産の購入や売却は金額が大きい分、様々な特例や税金の控除ができる場合もあるので、できるだけお早めに相談をしたり、なるべく高額で売却するためにはどうすればいいのか、売却時の税金はどれくらいかかるのかといった情報収集をしておく必要があります。

転勤後に困らないようにするには

転勤後に困らないようにするには、不動産会社に相談をしながら「売却」をするのがおトクなのか「賃貸に出す」のがおトクなのか把握するということが大切です。

仮に売却したいと思っても売却価格に納得できない場合もあるかもしれませんが、タイミングや家の価値を確認した上で売却をする視点を持てるようにしましょう。