仙台市では、2019年から「せんだい都心再構築プロジェクト」を進めており、老朽化した建物の建て替えやオフィスの整備、企業誘致が活発化しています。これに伴い、住宅着工戸数の増加や人口の転入超過が続き、不動産市場は盛り上がりを見せています。

売却のチャンスが広がる一方で、不動産取引に伴う法的トラブルも増加傾向にあり注意が必要です。そこで本記事では、売却を検討中の方に向けて注意すべき法的トラブルとその対策を解説します。

仙台市の不動産売却を進める際に注意すべき4つの法的トラブル

1. 仲介手数料に関するトラブル

不動産売却時の仲介手数料は、上限が決まっています。2024年7月に宅建業法の改正があり、800万円以下の宅地・建物の仲介手数料は、上限が税込み33万円に引き上げられました。不動産の売買で発生する仲介手数料の計算式は、以下のとおりです。

また今回の法改正により、不動産会社が助言や調整などの「不動産コンサルティング業務」を行った場合にも、報酬を受け取れるようになりました。ただし媒介契約とは別に書面で契約を締結し、業務内容や報酬額等を明らかにしておくなど、あらかじめ双方が納得した場合に限られます。

この条件が満たされていないにもかかわらず報酬を請求された場合は違法であり、不当請求としてトラブルの原因になる可能性が高いため注意が必要です。

2. ローン審査によるトラブル

購入希望者のローンの審査が通らず契約不成立になるケースや、スケジュールの遅延を引き起こす場合もあります。売主にとっては、計画通りに取引が進まず負担となるかもしれません。

ローン審査によるトラブル対策としては、買主に事前にローンの審査可否を確認してもらうことをおすすめします。また「ローン特約」を契約書に明記し、ローンが通らなかった場合の手付金の取り扱いや、契約解除条件などを明確にしておくと良いでしょう。

3. 物件の瑕疵（かし）に関するトラブル

不動産取引後に起こるトラブルとして、物件の瑕疵（欠陥）があげられます。例えば構造上の欠陥、雨漏り、シロアリの被害などです。このような場合、売主は契約不適合責任を問われ、買主から修繕費用の請求や契約解除を求められることがあります。トラブルを未然に防ぐためには、売却時に不動産会社を通じて、物件の状況を買主へ正確に伝えておくことが重要です。

4. 境界に関するトラブル

戸建ての売買では、境界に関するトラブルが発生することがあります。具体的には、謄本や公図などの記録と実際の境界が異なる場合や、売主と買主で境界線の認識が異なる場合などです。境界があいまいな状態で土地の売買を進めることはできないため、売却前に隣地の所有者が立ち会いのもとで境界を確定させる必要があります。

仙台市での不動産売却で法的トラブルを防ぐための2つの対策

1. ホームインスペクション（住宅診断）を行う

ホームインスペクションとは、中古住宅の売買を行う際に、建物の欠陥や劣化状況を調査するサービスです。住宅診断士や建築士などの専門家が、中立の立場で診断を行います。

一般的に診断にかかる時間は数時間、費用は5～10万円程度です。ホームインスペクションを行うと、売却前に建物の状態を把握でき、必要な修繕を施すことで取引後のトラブルを未然に防げます。また診断結果を買主に提示することで、物件への信頼性が高まりスムーズな売却につながるでしょう。

2. 筆界特定制度を利用して境界を確定させる

境界トラブルを避けるために、筆界特定制度の活用も有効です。この制度は土地の所有者が申請することで、法務局が現地の筆界（登記上の境界）の位置を特定するものです。新たに境界を決めるのではなく、もともとの筆記を明らかにすることを目的としています。

筆界特定制度は法務局の管轄で行政手続きとして進められ、土地の評価額に基づいて手数料が決まります。費用は数千円から数万円で、1年以内に筆界が特定されることが多いです。

仙台市の不動産を安心して売却したい方は
東海住宅にご相談ください

不動産売却のトラブルを防ぐには、実績のある会社に依頼することが大切です。東海住宅は創業53年、年間約2,000件の売買取引の実績があります。さらに金融機関との信頼関係から、ローン審査が通りやすい点にも強みがあります。

また士業と連携し、万が一のトラブルの際には東海住宅が窓口となって対応するため、安心して取引を進めることが可能です。仙台市の不動産売却は、東海住宅にご相談ください。