不動産の所有権移転登記は名前だけを書き変えるのではなく、タイミング、必要書類、税金や手続きなど知っておくべきことがあります。どんな書類が必要で、どのタイミングで行うのか、そもそも不動産の所有権移転登記とはどのようなときに必要になるのでしょうか？




ここでは、所有権移転登記について確認しましょう。

所有権移転登記が必要なタイミングと必要書類とは？

所有権移転登記とは不動産の所有者が変わったときに、法務局の不動産登記の所有者を変更することです。変更するためには必要書類や決められた手続きがありますがケースによっても異なりますので、まずは、どのようなときに所有権移転登記が必要になるのかをみていきましょう。

所有権移転登記が必要なケースは大きく「相続」「売買」「財産分与」「贈与」に分けられます。

相続で所有権移転をする場合

不動産を所有する人が亡くなり、相続人が相続した場合に、誰のものになったのかが分かるように相続登記を行います。遺言書がある場合とない場合、遺言書の種類によっても手続きが異なります。不動産を売却する際に所有者が明確になっていないと手続きに時間を要しタイミングを逃してしまうこともあります。相続人の一人と連絡がつかなくなったり、認知症などで判断能力が低下してしまうと手続きが複雑になります。


これまでは義務ではなかった相続登記は所有者不明の土地が問題視されていることから、2024年4月１日より相続登記が義務化されました。不動産相続を知ったときから3年以内に所有権移転の手続きが必要になります。


相続の所有権移転登記で必要になる書類は「印鑑証明書」「登記認識情報」「固定資産評価証明書」「住民票」「戸籍謄抄本」「除籍謄本」「登記簿謄本」「相続関係図」「遺言書等」などです。


※住民票と戸籍謄本は故人と相続人

※除籍謄本は故人

不動産の売買で所有権移転をする場合

不動産の売買が行われれば売主から買主へ所有権が移転されます。民法では売買契約の締結日が所有権移転日とされますが、買主が売買代金を支払い、売主が受領した際に移転する旨を契約書に明記するのが通常です。


不動産の売買では所有権のトラブルを防止するために不動産会社を通して司法書士によって取引の完了を確認して登記手続きをしていきます。


売買の所有権移転登記で必要になる書類は「印鑑証明書」「登記識別情報」「住民票」「固定資産評価証明書」などです。

財産分与で所有権移転をする場合

財産分与は離婚などによって資産を分けることをいいます。財産分与を請求できる権利は離婚から2年以内なので、所有権を移転しないままでいるとすでに売却されてしまっていたということもありますのでご注意ください。


財産分与の所有権移転登記で必要になる書類は「印鑑証明書」「登記識別情報」「固定資産評価証明書」「住民票」「戸籍謄本」などです。

贈与で所有権移転をする場合

不動産の所有者が生きている間に財産を譲り渡すのが贈与です。所有権移転登記をせずに何となく受け継いでいるケースもありますが、その場合に問題となるのが譲ってくれた人が亡くなったときです。売却したいのに所有権があることを主張できない、その場合に相続人全員の同意が必要になりトラブルに発展するケースもあります。


贈与の所有権移転登記で必要になる書類は「印鑑証明書」「登記原因証明書」「贈与契約書等」「固定資産税評価証明書」「住民票」などです。

所有権移転登記にかかる費用

つぎに所有権移転登記にかかる費用についてみていきます。「費用といってもどんな費用がかかるの？」と思うかもしれません。不動産の場合には評価額が関係してきますので、資産価値が気になるという方は価格査定をしておきたいと考えるでしょう。売却する場合には季節ごとに価格が変動したり築年数によっても価値が変わることもあるので査定時にはタイミングなどのアドバイスをさせていたくことが多いです。



所有権移転登記にかかる費用には次のものがあります。

・登録免許税

・司法書士などへの報酬

登録免許税

所有権移転などの登記手続きをするには、登録免許税がかかります。固定資産評価額✖️税率で算出されます。


○売買による所有権移転登記
土地の税率：2%
建物の税率：2%
※居住用で50m2以上などの一定の要件を備えている建物は0.3%になります。
※登録免許税の軽減税率が延長されています。


○相続による所有権移転登記
土地の税率：0.4%
建物の税率：0.4%


○財産分与による所有権移転登記
土地の税率：2%
建物の税率：2%


○贈与による所有権移転登記
土地の税率：2%
建物の税率：2%

司法書士などへの報酬

所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼する場合には、司法書士への報酬と書類取得（オンラインの証明書や登記情報サービスなど）の実費が必要です。どこまで依頼するのか内容によって異なりますが目安としては以下をご参考にしてください。

○不動産の売買：6万円〜（融資なし）・10万円〜（融資あり）

○不動産の相続：10万円〜

○不動産の財産分与：10万円〜

○不動産の贈与：6万円〜

所有権移転登記が必要な理由

不動産の所有権の移転が必要なケースのいずれの場合も不安がないようにするためには、移転登記を先延ばしにはせず必要書類や手続きなどの確認しておくことが大切です。


不動産の評価額や売却のタイミングによっては節税ができる場合も考えられますので、余裕をもって相談しておくようにしましょう。アドバイスをもらえたり失敗を防ぐことができるのであとで困らないように動いておくと安心です。